黄先生首次收房时发现新房的墙壁、屋顶、露台有渗水和裂缝问题

　　新房写着“修” 4次被拒收

　　上海绿地曼哈顿小区 裂缝渗水总也修不好 因严重影响居住 开发商被判违约赔偿16万

　　法制晚报讯(记者 江丞华)2015年 6月，经过2年的维权诉讼，黄先生终于收到了绿地公司的赔偿。

　　2013年，黄先生收房是发现新房阳台有裂缝，屋顶墙面有渗水，而且还赫然写着个大大的“修”字。

　　为此，黄先生要求开发商维修，但房子4次都没修好，最后黄先生干脆将开发商上海绿地宝岛置业有限公司告上法院。

　　上海市第二中级法院终审判决，房屋质量存在严重问题已影响到正常居住，开发商应向黄先生支付逾期交付房屋的违约金16万余元。黄先生的律师施永嘉告诉法制晚报(微信公号：fzwb_52165216)记者，如今开发商已经将赔偿款交付黄先生。

　　2013年3月31日，黄先生花200万元买下位于上海市崇明县城桥镇绿地曼哈顿小区的一套新房，该小区的开发商为上海绿地宝岛置业有限公司。记者从绿地集团了解到，绿地宝岛公司是绿地集团的下属公司。

　　黄先生与绿地公司签订的购房合同中约定，绿地公司将在2013年5月20日之前将房屋交付黄先生，如未在合同约定期限内将房屋交付，应当向黄先生支付违约金，违约金按黄先生已付房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。

　　2013年5月20日，黄先生接到了绿地公司的通知，要其前去办理房屋交接手续。

　　第一次交房时，黄先生按约定交付了物业费、维修费，但当他验房时，却发现房屋北侧的7楼阳台有个裂缝，屋顶有渗水痕迹、墙面上有渗水并写着一个“修”字等严重问题。所以，黄先生就没有办理房屋交接手续，当场向开发商委托的工作人员提出修复房屋并交付使用的要求。

　　据黄先生代理律师施永嘉介绍，第一次交房后，黄先生就把他发现的质量问题反馈给了开发商绿地公司，公司承诺会及时修补。

　　2013年6月26日，小区物业通知黄先生第二次验房，黄先生发现原来新房的问题并没有从根本上修好，只是表面填补，于是第二次拒收新房；

　　2013年8月14日，物业再次通知验房，黄先生发现露台裂缝未修好，再次拒收新房；

　　2013年10月13日，黄先生再次去验房，发现问题仍未修复，并得到了绿地公司施工经理“一个月内修好”的保证，但一个月过后，房屋未完全修复，第四次拒收新房。

　　诉讼 业主交涉未果 开发商称不违约

　　四次新房交接无果后，黄先生希望绿地公司早日将其购买的房屋修复并交付使用，为此，他与绿地公司多次交涉，但均未果，无奈之下，黄先生将绿地公司告上上海市崇明县法院。

　　在庭审现场，绿地公司辩称，该公司已经将黄先生购买的房屋修复并按照合同约定如期交付，原告黄先生也已经接收房屋，不存在违约行为。

　　庭审期间，黄先生购买房屋所在小区物业公司的原工作人员陆云飞出庭作证称，黄先生在验收房屋时发现露台有裂缝及渗水迹象，故黄先生拒收钥匙。

　　此外，黄先生新屋隔壁业主曹某出庭作证称，因其厨房门套遭黄先生家渗水损坏，后经物业公司指派人员来查看后，得到了经济赔偿。

　　同时，该小区物业公司原经理冯磊在书面询问中也证实房屋北侧露台已修复及证人曹某房屋渗水进行修复的事实。

　　法院：严重影响居住 开发商违约

　　崇明县法院认为，根据司法解释规定，在双方没有特别约定的情况下，房屋的转移占有即绿地公司向黄先生交付了房屋钥匙，才视为交付房屋完成。

　　现黄先生在验收房屋时发现绿地公司交付的毛坯房存在严重瑕疵，致使其无法对房屋进行正常的装修使用，故黄先生以房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用，拒收房屋应为合理理由，绿地公司应按约承担逾期交房的违约责任。

　　崇明县法院还认为，黄先生要求绿地公司修复并交付房屋，绿地公司亦同意修复。在修复后再次通知黄先生验收房屋，视为重新达成交付房屋的时间。

　　但绿地公司无书面证据足以证明已通知黄先生验收并交付房屋。庭审过程中，在崇明县法院组织下，黄先生、绿地公司于2014年7月7日进行了房屋验收，故视为绿地公司已向黄先生交付了房屋。

　　判决 开发商被判赔16万 现已执行

　　据此，崇明县法院判决绿地公司应按约自2013年5月21日起至2014年7月7日止向黄先生承担以2，010，000元为本金，按日万分之二计算的逾期交房违约金165，222元。

　　一审判决后，绿地公司不服，向上海市第二中级法院提起上诉。

　　2015年6月12日，二审判决维持原判。

　　黄先生代理律师施永嘉接受记者采访时表示，法院二审判决已经执行，黄先生已经收到了16万余元的违约金。

　　支招 业主应在签约时争取更多权利

　　法制晚报(微信公号：fzwb_52165216)记者从法院系统了解到，如今国内的商品房买卖纠纷案件中，涉及交付问题的所占比例越来越大，拟交付的商品房常常存在漏水、渗水、墙面裂缝、空鼓等质量问题，买房人因此拒绝收房，要求开发商修房并承担逾期交付的违约责任。遇到类似问题，买房人应该如何维权？就此，记者采访了北京市鹏凯律师事务所律师张仲凯。

　　张律师表示，如今，交房时买房人以房屋质量问题为由拒绝收房的情况较为普遍，买房人能否以质量问题为由拒收房屋，“有约定从其约定，没有约定按照法规处理”。

　　张律师介绍说，在双方签订的商品房买卖合同中，如果已经明确约定了当商品房存在质量瑕疵时买房人可以拒绝收房，那么，买房人可以按规定拒绝收房。

　　“如果合同中没有明确约定，那么就要看相关法规了。”律师告诉记者，根据合同法，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”；根据《商品房销售管理办法》，“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”

　　“从法规上看，只有在商品房存在严重的质量瑕疵，达到了‘不能正常居住使用’的程度时，买房人才可以拒绝收房。否则，由此造成的逾期居住的损失由买房人自行承担，开发商不承担逾期交付的违约责任，但即便如此，开发商还是应该承担维修等责任，如果因维修等造成买房人损失，这部分损失也要赔偿。”律师说。

　　如果只有一般性的质量问题，买房人收房后如何维权？对此张律师表示，如果房屋在保修期内，开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复的，买房人可以自行修复，之后向开发商追讨修复费用。

　　律师提醒买房人，前些年楼市火爆，开发商地位异常强势，在合同签订中有绝对的话语权。但如今楼市不景气，买房人的市场地位有所提高，可以在签订合同中尽量争取权利，要求在合同中约定有利的交房条件。

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