本报记者 刘易斯 上海报道

　　通过金融产品做众筹，走轻资产化路线，可以说是长租公寓项目的最新思路。

　　做公寓出租整体解决方案的水滴公寓近日与魔方金服达成战略合作协议，以交叉持股的方式联合推出金融产品，以加速水滴公寓的轻资产化。

　　目前关于房地产众筹有三种主要方式，即投资理财型众筹、营销推广型众筹和开发型众筹。上述水滴公寓，包括此前获得2亿美元融资的魔方公寓，都属于投资理财型众筹；多数房企在新盘销售时推出的众筹，是营销推广型众筹；碧桂园嘉定项目与平安联手推出的则属于开发型众筹。

　　克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，目前市场上长租公寓的运营商众多，主要面向都市白领，尽管出租价格并不低，却都实现了较高出租率，甚至有的长租公寓已经租满，排队预约者甚多。长租公寓有着稳定的现金流，具备证券化条件，较适合作为众筹投资标的。

　　房地产众筹面临变局的一个标志性事件是今年5月29日，由平安好房以及万科、绿地、万通、碧桂园等企业共同发起的中国房地产众筹联盟正式成立。

　　行业裂变接踵而来。房地产细分市场的众筹项目，目前已落点在住宅、出租公寓，甚至PPP项目融资、国有民营混合所有制改革等领域。

　　10月21日，定位长三角白领长租公寓的水滴公寓与魔方金服签订战略合作协议，为房产租赁用户提供居住、配套、投资理财等一站式服务。据悉，魔方金服将推出5款房地产租约证券化金融产品，投资标的对应上海核心地段项目的租约。

　　魔方金服CEO凌骏透露，目前投资者对固定收益类金融板块持观望态度，金融机构只有深度挖掘细分板块才能获得现金流。他发现租赁板块现金流较充沛，因此决定展开合作。

　　水滴公寓创始人冯玉光表示，“带租约的长租公寓是很优质的资产，随着80、90后群体消费理念的改变，对租住品质的要求越来越高，未来将有更多整租房升级为精致的长租公寓以满足市场需求。目前全国长租公寓的租住率高达95%，而每年租金上涨的幅度在15%左右。在这样的环境下，将该类资产证券化，一方面为有理财需求的投资者提供稳定且收益率高的金融理财产品，另一方面获得的资金可以投入到长租公寓产品的升级与优化。”

　　水滴公寓正在进行战略转型，创建一站式租房服务平台，未来一年将有掌握超15万间房源的职业房东连锁品牌加盟水滴公寓。

　　互联网金融平台平安好房目前发起了8宗投资理财型众筹，主要投资海外小微房产项目，以公寓和酒店客房为主，拥有较为成熟的承租者和一定租金收入保障，也能保证在一定时期内回购，大部分项目的预计投资收益高于一般理财产品的年化收益水平。

　　与长租公寓模式接近的是着眼商铺出租众筹的人人投模式。出于风险考虑，目前人人投主要投资高端的连锁型商铺企业。在融资端主要以餐饮连锁店为主，因为餐饮业市场庞大，营收相对稳定。

　　“因为在股权融资领域，法律法规不健全，违约成本较低，行业最大的风险还是道德风险，连锁企业一般不会出现跑路问题，投资安全性会有较大提升。”人人投CEO袁红亚说。

　　然而，发起众筹的机构与第三方理财机构一样，机构监管机制是短板。据透露，人人投在众筹过程中，主要是利用易宝支付做第三方资金托管，筹款资金是分批给予筹款人，一旦发现问题，就采取冻结资金的方式加以保护；完成众筹后，人人投会有融后管理部门进行跟踪。

　　作者：刘易斯