A股融资大门曾对房企紧闭，而拥有多元化的海外融资平台成为房企融资能力的体现。但如今，随着今年人民币汇率波动性加大，大量海外债务却给一些房企带来不小的汇兑损失。招商地产、龙湖地产等A股、H股上市房企的财报显示，由于人民币汇率阶段性波动幅度较大，致使外币借款产生的汇兑损失增加，甚至影响到公司的净利润。记者采访了解到，考虑到汇率波动的风险，已有房企通过发行人民币境内债、欧元债等债务换仓的方式，试图降低汇兑风险。

汇兑损失影响净利润

海外发债一度是上市房企颇为青睐的融资途径，但随着人民币兑美元中间价下调，原本看起来很美的美元债正悄无声息地发生着变化。

今年8月11日起连续三个交易日，人民币兑美元汇率中间价大幅下调，总计贬值4.6%。有研究机构对今年前7个月内地房企海外美元债183.1亿美元测算，若按人民币贬值4.6%计算，这些房企用国内的人民币收入去偿付海外债务，成本将增加50余亿元人民币。这意味着，如果一家房企目前持有美元债1亿美元，其偿付成本或将因此增加2800多万元人民币。

而前三年房企海外债务的数字更是惊人。有数据显示，2012年共有25家内地房企海外融资约600亿元人民币，2013年约为3300亿元人民币，2014年仅前7个月就达到2600亿元。

鉴于多数中国企业并未采取措施对冲外汇风险，人民币突然贬值让房企本已走低的利润率雪上加霜。10月27日，招商地产公布三季报，营业收入与净利润降幅产生较大差异——营业收入同比减少23.02%，而净利润却同比大幅减少83.85%。招商地产解释称，除了结转进度导致报告期毛利降低2024万元外，净利润下降的主要原因是8月份外币汇率波动，致使外币借款产生的汇兑损失增加。数据显示，三季度招商地产汇兑损失4.28亿元，而去年同期计入财务费用的汇兑损失仅5015万元。

招商地产绝非个案。在人民币突然快速贬值的8月末，花旗银行曾经关注到广州房地产国企越秀地产规模达320亿元人民币的债务和贷款中，有59%是以美元和港元计价的境外债务，人民币每贬值1%，就会对其带来800万元人民币的汇兑损失。

龙湖地产在2015年半年报中也表示，截至2015年6月30日，公司总借贷约70%以人民币计值，另外30%以外币计值。基于人民币潜在的贬值趋势，公司已着手降低外币借款占比，辅以一定比例的汇率掉期，以降低未来可能的汇兑损失。

多手段应对汇兑风险

中投证券发布的研究报告称，2013年、2014年房地产行业美元债券融资金额仅次于银行业，发债企业以民营房企为主，其外汇风险对冲措施几乎无法与银行业相提并论，人民币快速贬值后房地产行业在财务层面受到的冲击在所有行业中相对明显。

“事实上人民币贬值给房企带来的短期影响目前已基本显露出来。人民币短期贬值压力最多在5%左右，经我们测算，这对在港上市的内地房企业绩影响将在7%左右。”国泰君安H股房地产分析师刘斐凡表示。不过，一旦长期贬值幅度加大，房企将以境内发行人民币公司债和私募债偿还外债，因此对于房企的利润影响基本可控。

调整内外债务结构确实是目前房企最常用的弥补汇兑损失的方法，尤其是证监会对上市房地产企业境内债券融资渠道的放宽，让这种办法更易落地。就在人民币汇率波动幅度最大的8月，万科、中粮、融创、阳光城等内地房企纷纷加入“回家找钱”阵营，陆续公布境内融资计划，14家上市房企境内融资额度高达648亿元。

事实上，早已有房企开始动手防控外币借款风险。记者查阅数据发现，2013年龙湖地产外币借款占比40%，2014年上半年已降到31%，到今年6月底这一比例再度降到30%，且在外币借款里，四成比例已做汇率掉期，为减少汇率风险提供了有力工具。

此外，亦有房企发行新的债券品种对冲风险。如中国海外发展有限公司7月宣布成功向机构投资者发行6亿欧元债券，期限4年，票面利率1.75%。国泰君安H股房地产分析师刘斐凡表示，目前人民币仅对美元出现了明显的贬值趋势，而对欧元相对稳定，且欧洲目前仍是负利率时期，发行欧元债是应对美元升值和加息预期比较好的债券品种。

中投证券研究员张超也认为，人民币单边升值趋势扭转后，较高票息的美元债券逐步成为房企的负担，考虑人民币贬值影响后部分美元债券融资成本直逼信托，房企海外融资优势在下降。外汇风险、融资成本及政策支持的综合因素，仍将支持房企回归国内直接融资的潮流持续。⊙记者朱楠○编辑邱江

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