■租金颓势继续

高力国际日前公布的数据显示，第三季度末，广州首层商铺固定租金为每平方米每月1078元，环比下跌3.3个百分点，同比下跌0.8个百分点。白云区商铺租金为每平方米每月884元，环比增长3.3个百分点，是全市唯一环比上升的区域。

对于租金下降，高力国际方面分析，主要由新项目低于平均的租金水平以及部分现有项目的租金调整所致。现有项目租金调整导致租金水平下降最明显的是越秀和番禺，前者因此下降了3.3个百分点，后者因此下降了0.8个百分点。

更为严重的是，商铺租金下降不是某个季度或某个月份的现象，而是趋势，自2011年之后，广州商铺的租金就不断下滑，虽然每一年的幅度都不大，但下跌的势头完全没有转向的迹象。

无论新项目租金的低开还是现有项目租金的下调，原因还是商铺租赁市场竞争激烈，空置率上升所致。在经济增速放缓的背景下，来自奢侈或高端品牌的需求持续低迷，广州市大部分购物中心之定位越来越以大众品牌为主，部分购物中心还因此而调整业态。某些项目内的品牌及业态品牌组合调整致使全市空置率环比上升0.6个百分点至季末的9.0%。

空置率的上升同样是广州商铺的趋势，这跟经济增长放缓、市场需求放缓有关，和电商冲击也有关。戴德梁行提供的数据显示，今年2015年1-8月，广州累计社会消费品零售总额同比增长11.4%，增速比1-7月升0.2个百分点；但比去年同期降了1.3个百分点。与此同时，1-8月广州限额以上批发和零售业商品零售额中，占比为12.8%的网上商店零售额同比增长62.9%。

■110万平方米新增面积将临

高德置地冬广场，第一季度；绿地缤纷天地，第二季度；富力海珠城，第三季度；萝岗万达广场，第三季度。戴德梁行统计，今年前三季度，广州新增商铺面积达到37万平方米，其中高德置地广场、富力海珠城都位于中心城区，因此中心城区优质商铺存量也因此增加了15%。

37万平方米的数量不算少，不过在今年第四季度和2016年，新增供应还会继续提升。戴德梁行提供的监测数据显示，今年第四季度，广州新增的大型购物中心就有6个，其中包括有体育中心板块的天环广场、南沙的南沙万达广场等。2016年，新增购物中心同样达到6个，其中有珠江新城板块的新世界K11、珠江新城板块的天汇广场等。12个购物中心，其总面积高达110万平方米。

戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文表示，如果前面提到的优质商业全部在2016年实现交付运营，那么广州主城区优质商业存量将从2014年的276万平方米升至406万平方米，上升47%；传统核心商圈“体育中心与越秀”的占比将从2014年的46%降至2016年的34%。

高力国际零售房地产服务董事林丹则预测从第四季度开始天河区商业竞争激烈，新项目的入市将进一步促使现有项目进行升级和调整。

■快时尚四大业态继续扩张

对商场来说，坏消息是大多数业态都处于收缩状态；好消息是，仍有业态处于扩张当中。戴德梁行方面表示，逆市扩张的四大业态是快时尚、餐饮、儿童亲子、电商线下渗透。

今年来，H&M在珠江新城的太阳新天地开设1900平方米的双层店铺、无印良品设立双层新店；优衣库在中华广场设立新店；优衣库于萝岗万达广场开设新店……陶陶居在正佳广场开设新店；很高兴遇见你在维多利广场新设店铺；百利家于嘉裕太阳城开设店铺……戴德梁行统计显示，今年第三季度，全市9家知名快时尚门店开业，儿童业态在各商圈、各大商场全面开花。

林丹也看好快时尚品牌及餐饮业的发展态势，认为未来这两个行业将会继续积极扩张，保持发展热度。在非传统商业集中区域的番禺区，虽然整体商业氛围较弱，未来随着大量的新增供应的相继入市，将逐渐形成商业圈，广州整体的商业格局或将发生变化。

10月底，广州放出大批量土地，从10月24日到10月30日几天时间，共有近20幅地块挂牌，其中包括了琶洲A区、广州国际金融城、南沙等区域含商铺、写字楼性质的商用地块13幅，占据了半数以上。

不过，在业内看来，现在可不是推商用地块的好时机，特别是商铺用地。从2015年第四季度到2016年，广州新增商业体量约110万平方米，广州商铺存量将会大幅增加，租赁市场面临更加激烈的竞争。与此同时，在电商的冲击之下，商铺需求放缓，租金继续下滑，投资需求也随之下滑，商家拿地积极性有所下降。（张秀钦）

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