位于通州的某商住公寓项目于上周末开盘，单日认购额12亿元，引起业内热议。值得注意的是，通州区商住公寓成交火热的背后，是北京商住公寓市场的再次走热。亚豪机构数据显示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍；成交量和成交均价同比均出现明显上涨。整体上看，今年商住公寓市场已形成“量价齐升”态势。

商住市场抬头

通州一个商住公寓项目开盘热销12亿元，这一景象正是北京商住公寓市场强势表现的缩影。业内人士认为，今年北京商住公寓市场表现抢眼，“量价齐升”的态势已然形成。

今年，商住公寓的市场热度远远高于其他住宅产品。亚豪机构统计数据显示，2015年1-10月，北京商住公寓成交14075套，同比增长36%；成交总金额为290.17亿元，同比大涨94%，几近翻倍。然而，住宅成交金额的同比涨幅为34%，别墅也不过69%。

此外，在成交量上涨的拉动下，商住公寓的成交均价也出现大幅上涨。2015年1-10月，北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米，同比上涨36%。而同期住宅均价涨幅仅为11%，别墅则小幅下滑2%。

“北京商住公寓成交热度最高的当属通州区，今年前10月共成交商住公寓2912套，在北京16个行政区县中排名居首，占整体商住公寓市场成交的21%。特别是上周末，通州运河核心区保利·大都汇项目开盘，单日认购高达12亿元，与今年商住公寓排行前五位项目，前10个月的签约额基本相当。”亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示。

反弹并非偶然

商住公寓市场“量价齐升”并非偶然。业内人士分析，从土地市场来看，今年纯住宅用地供应走低，商住公寓项目作为住宅的补充产品，渐渐成为市场主角，尤其是一些具备比较完善居住功能的LOFT产品已经获得了市场的广泛关注和认可，因此未来成交量持续上涨也会成为趋势。

其次，北京住宅供应呈现下滑趋势，并且住宅产品高端化趋势已经形成。住宅价格的走高，不仅超出了部分刚需客群的购买力，还促使一些投资客看好楼市后市，无论是对于刚需客群、还是投资客，北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小也令总价可控，购房需求的集中涌入，是造成商住公寓市场成交大涨的原因。

对于通州区商住公寓市场的火热，郭毅认为主要原因，是通州“北京行政副中心”的定位以及“加强版限购”共同作用的结果。上周四，郭金龙市长考察通州，确认2018年开始，北京市行政事业单位将陆续迁往通州，为此通州区还将投入300亿元用于基础设施建设。此外，近几年通州新城在交通、商业、教育、医疗等综合配套上已有了长足发展，购房者看好通州楼市未来的增值潜力，但在“加强版限购”的挤压下，商住公寓成为首选。

几经沉浮

2011年限购之初，北京商住公寓市场一度非常火热。然而，随着供需结构的变化，2013年之后，因同质化、库存高企及楼市大环境的影响，商住公寓项目进入成交低谷期。今年，商住公寓市场再度活跃，业内人士认为，未来一段时间内，商住公寓市场“量价齐升”的态势将会延续。

郭毅认为，未来商住公寓类产品将会逐步占据北京楼市的成交主力。今年出现的住宅用地中，五环以内住宅用地的楼面价基本在5万元/平方米以上，六环以内的住宅地价也均超3万元/平方米大关，这意味着北京住宅市场将整体高端化，未来住宅单套售价将在500万元以上。在这样的市场背景下，商住公寓的单套总价还能保持在200万-300万元左右，低总价、不限购的优势将得到充分发挥，并成为刚需客群的首选。

值得注意的是，北京商住公寓的库存并不低。亚豪机构数据显示，截至2015年10月底，北京商住公寓库存为27470套，相当于北京住宅库存的30%以上，这意味着这个市场未来竞争依旧非常激烈。不过，郭毅认为，目前商住公寓库存在合理范围内，尤其是房企拿地较早，地价较低，在房价上有较大调整空间，此类项目对于房企而言是一种优质资产。北京商报记者赖大臣彭耀广

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