大连万达集团股份有限公司董事长王健林 新京报记者 郭延冰 摄
2015年，王健林身家超越李嘉诚成为亚洲首富。和李嘉诚一样，王健林的财富得益于其自身的敏锐洞察力以及房地产行业的飞速发展。 随着2015年中国经济下行压力突显，房地产业告别了过去高增长阶段。不过在王健林看来，在未来5-10年内，（国内）还找不到可以取代这个行业的“大火车”。对于北京房价，他说由于人口净流入，未来10年会持续上涨。 同时他也表示，房地产业本身就不是“万岁行业”，房地产企业不能将此作为未来长期生存的战略。 关于房地产业 短期内还找不到替代房地产的支柱产业 新京报：上半年的宏观数据，很多经济指标都不理想，但房地产是一枝独秀，逐步出现回暖的迹象，你怎么看待这种现象？ 王健林：很简单。这一轮房地产的火，将近150万亿的发行货币，超发是肯定的（对应GDP只有60亿），货币量是GDP的量的两倍多，全球都找不到哪个国家是这种情况，当然有一部分是可以理解的，比如说中国现在还在发展中，有一些长期投资的项目，铁路、高速公路等等，占用了大量的资金，但超发还是显而易见的。钱是像水一样流动的，股市火的时候都跑股市里了，股市不行了，又到房地产来了。 可以解释在宏观经济如此下行的状态下，房地产行业从今年5月份以来表现得不错，特别是一二线城市，还地王频出，这其实最根本的解释不是房地产这个行业的性质、趋势发生了向好，就是因为货币现象。 新京报：可以理解成，房地产仍然是中国经济最后的“救命稻草”吗？ 王健林：那当然了。其实这一轮（经济）的下滑就是由房地产下滑带来的，对房地产打太狠了。房地产增速在4、5年之前从来都是保持在每年20%，突然就降到10%，甚至到个位数，今年更是跌到3%-4%，这其中再去掉一些统计水分，跟通胀再一对应，可能就没有增长。所以，房地产现在对于中国经济起到的是负拉动作用，而不是正向拉动。 新京报：你觉得这个“火车头”还能拉动国内经济多久？ 王健林：短期看，我觉得在5-10年内，（国内）还找不到可以取代这个行业的“大火车”。房地产现在占GDP的12%-13%，7万多亿，再加上相关产业，比如建材建筑机电装修，估计占到中国GDP四分之一到30%左右，这么大的火车头现在不跑，想要靠别的产业推上去，后边再增加多少推动力，效果也不大。 另外，要看政策调整，看去库存的时间，如果政策调整到位，现在还有杀手锏没出来呢。 我是老“运动员”了，从我进入房地产行业以来，经历过六次房地产“运动”，词都不停在变，一开始是治理整顿，后来是宏观调控，但实际意义是一样，基本上这六次都是以打压房地产为主，因为那个时候国内经济还处于物资短缺的阶段，房地产业处于供不应求的状态，而中国政府积累的经验形成管控手段都是打击为主；后来楼市打压下去了，老百姓也看透了，知道市场上不再供不应求（供需结构发生变化），过去（政府）20多年积累起来的经验和手法都不好使了，所以现在还没有找到调动房地产行业的办法。 曾经在上世纪90年代初期、中期的时候，出台过很多政策：所有契税全免，买房抵个人所得税，给户口等等什么样的鼓励政策都出台过。 新京报：最大的杀手锏是什么？ 王健林：现在的政府目前是两难选择。明明现在要去库存就不能出大的杀手锏，一旦出来，又会带动大量的投资疯狂再进入房地产市场，一进去又会引起更大的流通问题。所以我觉得政府目前的操作手法是正确的，给点小政策，让房地产行业慢慢地起，去点儿库存，然后在痛苦的过程中找到新的模式。 国家目前也提了很多方向，文化、旅游、体育等等，就是看这些新的产业形成的时间和长短。我个人认为，房地产这个行业是不能再受什么大刺激了，也不能让这个行业的库存再增加了。 关于企业转型 房企转型还都停留在应急阶段 新京报：现在房地产企业都在谈转型，谈轻资产，在你看来有没有哪家企业在转型的方向上做得还不错？ 王健林：很多企业都在谈轻资产吗？我没有看到。很多企业都还在雄心壮志宣布下一年要实现销售多少亿、完成多少销售业绩。真正认识到这个行业前途（我还不能说是危机，现在还没到那个时候）的大型企业，采取切实行动的，目前我还没有看到有谁做出实质性改变。一些企业提出的所谓转型，往这里转，往哪里转，好像都是应变之作，应急。 新京报：你觉得对于房地产企业的转型，最重要的是什么？ 王健林：企业从思想和文化上要统一认识到转型问题。 我真的认为这个产业不能作为未来长期生存战略，有了这种决心，这样思想文化上的统一，你才可能有战略，战术，而且才能坚持不懈往下走，我们（万达）也是经历这样一个过程。 现在很多房地产企业，遇到销售困难，就提出来转型，最近市场形势好转了，又开始抓销售了。我觉得明年房地产市场比今年还要好，这是一定的。为什么？小微刺激一直在释放，货币政策这么宽松，银行利率一定还会下降。中国经济要从中高速迈向中高端，就是要以消费为主，消费为主的社会一定就是低利率，甚至是0利率，这就是一个必然现象。 但是，房地产这个行业本身就不是万岁行业，从全球范围来看，基本上每个国家的房地产行业发展期就是50年，大概半个世纪，行业发展到70%-80%也就差不多了，当然这个行业不会消亡，直到今天美国、英国依然还有房地产行业，但是已经不是拉动国家GDP的主要产业。 关于万达 拥抱互联网但不神化 新京报：转型方面，万达已经走在前面。其中就提出了电商板块作为四大产业之一以适应互联网时代，从确立这个目标到今年飞凡网上线，除了大数据整合，现在的方向还在你的预期内吗？ 王健林：完全变了。应该说这两年之间，方向发生了巨变，和以前完全不一样。早说要做电子商务，也没有想清楚往哪个方向走。我一直觉得对于互联网，要勇敢去拥抱它，但互联网不神秘，就是一个工具，不能夸大，更不能神化。 不能讲互联思维就完全错了，其实最重要的是互联网后面“+”的那个词才是本质，互联网商业，本质还是商业，互联网金融，本质还是金融，如果本质是互联网，就错了。这个词应该把“+”的内容放在前面，我注意到很多国家级部委提出的概念都是这样，比如国家旅游局提出的就是旅游+互联网。 万达历史上没有一次是别人看好，而且我也认为大家都看好的事情，我们没必要再做了，我们一定要做多数人看好，或者多数人不敢去做的。我觉得，对于互联网行业，要勇敢去拥抱它，我们要做的是把优势最大化。 新京报：万达最大的优势是什么？ 王健林：巨大的线下资源。今年初万达决定了线下资源利用作为第一点，现在研发为客户提供的就是形成万达商业内部良好的生态商圈。应该在一季度形成所有的技术研发结果，二季度形成模式，包括要把贷款的模式做出来，数据分析部门建立起来，征信部门建立起来，后年再开始做，连续做三年，就可以上市了。 新京报：电商CEO频繁离职，目前高薪之下，仍然虚位以待，曾有人开玩笑，只有王思聪才能拯救万达电商。 王健林：那他可做不了。 新京报：什么样的人才适合万达电商的发展要求？ 王健林：CEO为什么在不断地换，就是因为电子技术商务这帮人来了之后，基本上还是着眼于商务，他们提出的方案，基本上就是围绕着电子和商务去折腾，所有的方案都不是将万达的优势最大化，都是在做万达的短板，一上来就是要招多少人，投多少钱，做什么事。我就想，投钱没问题，那能说明大概哪个年份能够盈利，收入来源来自于哪些方面，但是都说不清楚，这不是万达的做事风格。 关于房价 北京房价未来10年内会持续上涨 新京报：北京今年以来出让的地块频繁创造历史纪录，你觉得这样的市场是可持续的状态吗？ 王健林：这种状况至少在未来10年内是会持续的。很多人觉得地王很疯狂，面粉总是贵过面包，而且还是在这种经济困难的形势之下，很难理解。为什么呢？一二线城市是安全的，因为最大的优势就是人口净流入，而且还在控制的状态，现在一二线城市都不给买房进户口了，北京上海连买房资格都没有了，就这样还挡不住，北京每年至少新增30万人，最火的时候一年进入90万。 新京报：那北京的房价有天花板吗？预计是什么时候？ 王健林：中国现在是第二大经济体，有人分析大概2020年可能会成为第一大经济体，再加上人口第一大国，像北京上海这样的核心城市，出现高房价，或者世界上最高的价格，都不难理解。因为最大的问题就是不能再扩张了，供不应求意味着价格必然上涨。北京上海，广州深圳，十年八年这种情况都不会改变。 判断一个城市房地产形势很简单，只要看人口流入或者流出，是不是均衡。 新京报：今年很多高价地块楼面价都突破5万，这些项目在两三年以后上市，预计单价都会突破10万，甚至更高，你觉得未来北京房价的最高点能达到多少？ 王健林：这个不好预计，反正是一个持续走高的过程。商品房市场在一线城市挡不住的。也不要指望把商品房价格抑制住，过去我们的管理思路是有问题的，以为把商品房价格摁住，就解决了穷人买房的问题，其实是不对的。把北京市的房价降到1万一平，很多人还是买不起房，所以市场的就归市场，商品房涨就涨去吧，然后做好保障；但因为用地紧张，于是带来新的问题，就需要从管住人口入手。 ■ 同题问答 转型是一个长期的过程 Q：对于中国未来一年的经济转型有什么期待？ A：转型是一个长期的过程，别说一年，未来三年，中国经济能实现初步转型就算是相当不容易了。 现在我们的结构其实还是出口、投资为主拉动，比较欣慰的一点是，去年服务业、三产第一次占到GDP的51%，但这个指标真正要实现70%，可能需要很长时间。 Q：这其中最大的困难是什么？ A：最大的困难就是核心产业，老的两匹马（出口、投资）累了，养的小马（服务业）还没长大，切换挡时间不长。如果是明确两三年内，换挡能成功还好，如果切换不了，可能引发最大的风险就是就业问题，所以未来2-3年中国经济应该是一个最大的考验期。 房地产这个行业本身就不是万岁行业，从全球范围来看，基本上每个国家的房地产行业发展期就是50年。 我一直觉得对于互联网，要勇敢去拥抱它，但互联网不神秘，就是一个工具，不能夸大，更不能神化。 不能讲互联思维就完全错了，其实最重要的是互联网后面“+”的那个词才是本质，互联网商业，本质还是商业，互联网金融，本质还是金融，如果本质是互联网，就错了。 新京报记者 李捷
