受惠于房贷宽松及二胎政策等利好，在经历三季度的短暂熄火后，四季度开始深圳楼市再度重燃，11月份，不论新房还是二手房成交均价，首次突破“4”万元大关，置业者担忧房价上涨的恐慌情绪再次蔓延开来。

但在市场信心高涨的情况下，一种新的潜在风险也在累积。据记者了解，四季度以来投资客蜂拥而入，在不少新楼盘投资比重占据六七成，有新盘购买者甚至超过九成为投资客。

链家地产二手房研究院总监肖小平告诉记者，由于市场看涨预期强烈，很多投资者想借机搏一把，不惜通过多方借贷，利用高杠杆资金凑齐首付，设想着通过一年半载转手赚钱，一旦信贷收紧，深圳房价涨幅慢或者不涨，这些投资者将难以支撑。

投资客蜂拥而入

根据深圳中原研究中心监测，11月深圳一手住宅量价齐涨：成交5668套，环比增加1.5%，成交面积为58.4万平方米，环比增加7.7%，由于豪宅的集中入市，成交均价更是大幅上涨33%，以44761元/平方米的均价创下历史新高。

11月最后一个周末入市的6个新楼盘，3000余套房，超过7000购房者参与了摇号，平均销售率都达到了八成左右。

在几个楼盘现场调研的一位业内人士告诉记者，这些楼盘已购买群体，超过六七成是有房一族，曾在房子中获利不菲，受益于房价上涨带来财富增值的人，再买房大多是投资。而放弃的购房者则以首次置业为主，普遍是“太贵了，再看看，不怕买不到”的心态。

野村证券香港房地产分析师称，一线城市平均有9个月库存，而深圳只有6个多月库存，如今有很多香港人到深圳买房，因为尽管深圳房价涨得快，但仍然只有香港房价的一半，投资空间较大。

市场近期有一种观点盛行，随着美元走强，香港楼市将下滑，而深圳经济维持高增速，深圳房价不久后将赶上香港。然而，也有业内人士对未来市场持谨慎态度。易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为，深圳楼市已经过热，不再适合投资性买房。

而万科副总裁谭华杰也对媒体表示，深圳楼市今年以来的暴涨，透支了未来几年的涨幅，接下来两三年估计涨不动了。

深圳楼市在三季度曾出现成交量下降、房价涨不动的迹象。10月份二手房成交只有7610套，相比7月份17640套的巨量，下降了1万套。但四季度以来市场的走势，让人出乎意料。

综合深圳规划国土委和链家市场研究中心数据，11月份深圳二手房成交10737套，其中住宅成交9594套，环比增长42.5%，同比增长53.1%，二手住宅均价首次超过4万元/平米，同比上涨44.1%。

肖小平说，四季度以来的置业者大多以投资客为主，不少刚需大呼收入赶不上房价增长之余，又因看不到房价下跌迹象，产生恐慌心理跟随入市。

肖小平告诉记者，从各方的消息来看，11月29日开盘的某新盘，买家有90%是投资客，她担忧全民投资，谁来接盘？据记者了解该盘为前海港湾花园。

潜藏的风险

在四个一线城市中，今年深圳房价的涨幅独占鳌头，市场各方声称，房价不断高涨代表着城市竞争力越强，为此找出了多种支撑高房价的理由，如经济增速最高，高科技和互联网企业发展势头猛，环境最宜居等方面。

不过，深圳市规划国土委内部人士告诉记者，上述这些因素这几年一直存在，并非今年才出现，按照往年经验，深圳房价持续暴涨一年后，信贷会收紧，房价肯定涨不动了，但由于全国货币政策一盘棋，在经济不景气下，从去年“9·30”政策以来，货币一直维持着宽松态势，处于降息周期中，而且短期看不到收紧迹象，这才是决定深圳房价短期跌不下来的关键因素。

“2010年后深圳房价涨幅很小，北京、上海房价远超深圳，今年算是补涨，而购房者又有从众心理，一涨起来就怕现在不买，后面更加买不起了。”深圳一位手持十多套房的资深投资客对记者分析称。

肖小平说，今年买房的购房者，约三分之二是换房或改善置业，经济实力强的，保留原来的房子，或者做二次抵押贷款，从银行套钱出来再投资，房子能让财富迅速增加，激励着许多家庭多方借贷倾尽所有也要投资买房。

据肖小平调查，很多购房者从各种渠道凑来的资金，只能勉强维持他们半年或一年的月供，购房者设想的美好蓝图是，一年半载后卖房，自己投入的钱，能带来更多的钱，从房子里走出来。

“杠杆可以用，但要在能力范围内，有些经济实力有限的年轻人，看着房价还在涨，哪怕月供压得喘不过气来，也舍不得卖，想着再等等可以多赚几万块。”肖小平称，很多投资者想借机搏一把，于是用信用卡套现、银行信用贷、小额贷甚至是抵押消费贷支撑，这些资金成本都不低。

这种短期投资潜藏的风险是，一旦深圳的信贷政策收紧，市场将迅速冷却，房子是流动性较差的不动产，购房者买涨不买跌，投资客并非想卖就能卖出去。肖小平担忧，“要是接下来深圳房价不涨，或者涨得慢一点，这些投资客可以撑多久呢？”

“要看这种投机者占多大的比例，而且要看货币政策何时收紧，如果持续放松，现在投资的人还有接盘者，但如果明年就开始收紧，这波投资者会被套住，过去房地产投资周期，最后一波总会死得很惨。”上述资深投资客分析称。

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