美联储加息靴子落下，香港楼市也由此进入寒冬模式。

香港在圣诞节前夕遭遇一股强寒流吹袭，气温骤降令不少人偶感风寒。而在香港资本市场上，美联储于周四“如期”启动加息周期，也如一股寒流吹袭香港资本市场，并由之前因低息带来的“春暖”模式转入“寒冬”模式。

此前，虽然美联储主席耶伦及其他美联储官员早已就时隔10年后重启加息决定不断向市场吹风，但因港元采取与美元挂钩“联系汇率制”，因此，美联储的政策稍有风吹草动，都会给香港资本市场的气候带来大幅变化。

与以往一样，这次首当其冲受到直接影响的非香港楼市莫属。值得一提的是，虽然香港金管局紧跟美联储加息步伐宣布上调利率0.25厘，但包括汇丰、恒生、中银香港等在内的香港主要大型银行都对利率调整按兵不动。在这样的情况下，香港楼市内已可感到寒气逼人，业主主动降价求售已不是新闻。

笔者以100万港元贷款、30年还款期算了一笔账：如果香港的按揭利率每增加0.25厘，则供楼置业者每月就要增加125港元的供楼款；如果按揭利率上升1厘，则置业者每月要增加多交逾500港元供楼款。通常，香港置业者的按揭款都多达数百万，因此，按揭利率紧随美联储及香港金管局基础利率持续上调的话，香港楼市置业者的压力将百上加斤，由此可能引发楼价的大幅波动。

为应对因美联储重启加息周期对香港楼市带来的冲击，香港特区政府已多次对楼市置业者“打预防针”——通过财政司、金管局等政府部门高官不断向市场喊话，反复提醒置业者量力而为警惕风险。在美联储公布加息当天，香港财政司司长曾俊华再次喊话，表示未来数年香港潜在楼市供应大约有8万多个单位推出市场，他同时提醒香港市民：目前全球经济表现不太好，大家都要密切留意。

那么，与楼市关联紧密的香港股市，尤其是香港本地地产股会受到什么样的影响呢？德银发表报告称，预期香港经济发展将进一步放缓，并对香港明年地产市场维持审慎态度，估计未来12个月住宅楼价将回落约10%，一手楼市占总楼宇销售占比会再上升；同时，估计香港本地明年零售金将下跌20%，主要受零售市道转弱影响。德银指出，市场近几个月对香港住宅楼价的看法“出现大幅转变”，主要是因为香港本地经济恶化，如果供楼可负担比率要回落至可持续水平，即供款与收入比率降至50%（目前为73%)，估计未来36至48个月住宅楼价需要下调32%，即明年平均最少需回落8%。

美银美林则预测，香港楼价在明年将到达周期性顶部，符合过去两次周期(1968至1981年、1984至1997年)由低部至顶峰历时约13年的规律，而楼价将于其后3年调整20%至30%。美银美林强调，和过去两次周期不同，本次楼价不会急跌60%至65%，主要由于供应仅为以往周期顶峰的一半；按揭利率仅为2%，较上两次周期顶峰的10%为低；而现行的调控楼市措施较严厉，港府仍有空间放宽有关措施以防止楼价急泻。美银美林指出，虽然香港楼市正出现调整，但估计本港地产股不会跟随向下，因自2010年起，本港楼价及地产股的走势只有轻微的关联性。地产股已经完成调整，过去数年至今，一直维持NAV折让40%至60%、市账率0.4至0.6倍，以及股息率水平达3%至5%，整体估值吸引。

由此看来，美联储加息靴子落下，香港楼市也由此进入寒冬模式，无论是香港楼市置业者还是股市地产股投资者都须增强风险意识，三思而入。（吕锦明）

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