[特别报道]燕郊土地争夺战

暴力笼罩下的燕郊待拆村庄

12月初，潮白河东岸，河北省三河市燕郊镇田辛庄凄寒、寂寥。这个1000多人的小村庄家家大门紧锁，难觅人踪。

大约一个月之前，11月8日至9日，田辛庄接连两天发生3起极为恶劣的持刀砍人血案，致8名村民受伤，重伤者至今仍在医院接受治疗。

从被上传至网络的砍人视频看，歹徒的凶残令人震惊。其中一个监控视频显示，20多人手持长刀、铁锹、铁棍等凶器冲进村民院内踹门、打砸、砍人，后乘车离去。

“像极了鬼子进村，数十人冲进村里敲开村民家门，不问缘由，见人就砍。”田辛庄村民李潮勇如今仍心有余悸，他告诉《中国经济周刊》记者，3起血案之后，处于“暴力恐怖”笼罩之下的田辛庄村民们纷纷离开村庄或投靠亲戚或在外租房暂住，仅留下老人在家照看牲畜。

村民们怀疑凶案的发生与该村将要进行的拆迁改造有关。

隔着潮白河，田辛庄的对岸是北京市通州区潞城镇。通州成为北京市的行政副中心，北京市政府的部分行政部门将搬迁到潞城镇。因着地理上的优势，田辛庄被认为是燕郊最好的地块，因此成为了地产商炙手可热的争夺对象。

村民李潮勇告诉《中国经济周刊》，案发之前，开发商连续3天到村里谈拆迁补偿标准，谈不拢，第4天，数十名歹徒便拿着长刀坐着开发商公司的车进村砍人。

据燕郊警方初步查明，涉案人员所乘车辆为三河众诚易达房地产开发有限公司（下称“众诚易达”）名下。

案件发生后，燕郊警方成立专案组介入，并以“涉嫌寻衅滋事”立案调查。据警方通报称，目前已到案25人，7人被网上追逃。

但村民们对此表示了质疑。李潮勇说，“从监控录像显示，3起案件至少有超过40人参与行凶，警方通报的参与人数明显少于实际的参与人数，而且，多位真正的砍人凶手及背后的主导者并未归案。”

其中一位伤者的家属陈亦达告诉《中国经济周刊》记者，“在监控录像显示非常清晰的情况下，案发后两天，警方居然没能抓到一个人。在媒体报道之后，第三天，突然有10多人投案自首，这些涉案人员多为众诚易达的保安。”

三河市（县级）警方发布的官方消息称，三河市委、市政府对该案高度重视，立即成立了由副市长、公安局长任组长的案件调查组。鉴于案件影响重大，廊坊市（地级）公安局也安排警力指导侦办工作。

起底开发商众诚易达

在田辛庄的村口，一处临时建筑正在施工。

村民告诉《中国经济周刊》记者，那是众诚易达的“拆迁指挥部”，今年8月左右进驻，案件发生后，仍在继续扩建。

据三河市官方发布的消息，田辛庄虽已具备村街改造条件，但目前三河市城中村改造管理办法正在研究制定中，该村的村街改造工作尚未启动。

众诚易达的“拆迁指挥部”在村街改造工作尚未启动的情况下进驻了田辛庄，找村民商谈拆迁价格、丈量房屋尺寸，最终因商谈不拢而以暴力威胁。

暴力的背后是土地的暴利。

据相关方面预测，两年后即将迎来的那场声势浩大的北京市行政部门搬迁，或将致北京市区上百万人口转移至通州及周边地区。

潮白河东岸的燕郊房价也跟着水涨船高。目前，燕郊房子的均价已经到了15000元/平方米，而在半年以前，均价刚过万元。

在燕郊南部新城，与田辛庄仅一路之隔的港中旅新楼盘目前均价已达16000元/平米左右。

2013年，港中旅通过招拍挂程序取得该片土地的单价为680万元/亩。而田辛庄村民告诉《中国经济周刊》记者，众诚易达给予他们的补偿标准是1500元/平方米，折合每亩价格为100万元。据他们估算，此次征地所涉土地约为300余亩，相比港中旅680万元/亩的价格，两者相差约18亿元。

“尚且不说地产开发之后的利润，如果他们以100万元/亩征收成功，仅土地获得的溢价即为天文数字。”村民李潮勇说，“但如果按这个价格拆迁，我们所得的赔偿将无法在燕郊买到足够居住的房子。”

双方没能谈成，之后血案发生。

众诚易达虽非燕郊最大的房地产商，但因开发了燕郊最大的商业综合体鑫乐汇广场而闻名当地。值得一提的是，其实际控制人刘晓川的另一身份为燕郊小庄村村委会主任。

据多位村民介绍，刘晓川的背景经历较为复杂。10年前，曾因赌博罪入狱。

据三河市人民法院的刑事判决书显示，2005年刘晓川以营利为目的，在三河市煤矿附近场地开设“百家乐”赌场，供他人聚众进行赌博，构成赌博罪，被判处拘役5个月。

刘晓川真正发家是在其出狱之后。他在担任燕郊小庄村村委会主任期间，经历了小庄村的拆迁，之后作为主要股东之一成立了众诚易达投资房地产，开发了燕郊的地标性建筑鑫乐汇广场，迅速完成了财富积累，跻身于亿万富翁之列，其主要投资涉及房地产、酒店娱乐、建筑质量检测等行业。

但据知情者透露，刘晓川嗜赌的恶习难改，近两年在澳门豪赌欠下了巨款，因而导致财务恶化。

然而，这一说法无法得到证实。不过据媒体报道，刘晓川旗下公司的多项资产已经被抵押贷款，包括涌川投资有限公司以土地作抵押贷款4.12亿元；众诚易达商贸公司以房产作抵押贷款3000万元；众诚易达房地产开发有限公司贷款4200万元；燕鑫建设工程质量检测有限公司贷款3000万元。

上述知情人士称，这只是刘晓川其中的一部分抵押贷款，众诚易达急于拿下田辛庄亦是为了缓解财务压力。

地方寡头垄断的燕郊地产

在过去的10年里，北京高歌猛进的房价以及较为严苛的限购令使一批“北漂”涌入了房价更为低廉、居住政策相对宽松的北京东边的燕郊。而小镇燕郊的人口也从3万暴涨至60多万。70万人的涌入滋生了火热的燕郊地产市场，10年间，燕郊房子的均价从1500元/平方米增长至15000元/平方米以上。

据不完全统计，目前，燕郊已有大大小小100多个楼盘。仅潮白河边的燕顺路两侧，就密密麻麻地分布了30多个住宅小区，容纳近30万人。

这些年，地产市场的繁荣，使燕郊本地诞生了20多家大大小小的房地产企业，也培育了相当数量的本地富豪。出狱之后的刘晓川成立了众诚易达，也赶上了这一波源自地产的财富潮。然而，在这些房地产企业中，绝大多数的企业都像众诚易达那样仅开发了一两个项目，而规模较大的当数福成、汇福、燕达、兴达4家，堪称燕郊地产的“四大家族”。其中，前两大巨头是当地的农业龙头企业，在燕郊地产起步的2003年转战楼市。

“燕郊的房地产市场基本上由以这四大房企为中心的本土房地产企业长期占据绝对主力地位，大量的土地储备均掌握在他们手中。”燕郊地产界的一位业内人士接受《中国经济周刊》记者采访说，尽管燕郊的房地产市场持续繁荣，但长期以来却形成了较为封闭的本土市场，外地房企很难跻身其中，整个燕郊也罕见全国一线的房地产开发商。“尽管那些全国一线房企具备相当的实力和竞争力，但他们却很难在拿地上与本土企业竞争，仅从这一点，足见燕郊地产市场的不成熟和不规范。”

2013年进入燕郊拿地的央企港中旅被视为真正意义上第一家进入燕郊的大开发商，据悉，其也是极少数通过挂牌方式获得土地的房企。

据上述燕郊地产业内人士介绍说，过去这些年，燕郊房地产企业获得开发用地的主要途径包括：一是燕郊各村庄的城中村改造项目；二是通过变更土地规划，即将工业用地和综合性用地等通过变更规划改为建设用地。

“福成的上上城理想城即来自城中村的改造项目，2011年拆迁，2014年动工建设。而汇福悦榕湾楼盘则由汇福国际健康中心项目演变而成，原来的土地性质为50年产权综合性用地，2013年通过用地变更，部分变为70年产权的商品房用地。”这位业内人士说，在燕郊，许多工业用地、文教用地、卫生用地、科技用地、养老用地等在闲置数年之后，土地性质被变更，最终都变成了商品房。

据媒体公开报道，汇福国际健康中心项目的土地性质变更后，汇福地产通过招投标形式获得6块土地，并于2014年正式动工建设。而从2002年至2015年8月，三河市国土资源局以各种方式共出让46815.97亩土地，其中19353.96亩为工业和仓储用地，商住建设用地性质大约为14960.9亩。其中，整个商住用地的八成以上通过招标方式交易。而像港中旅那样通过挂牌方式获得土地的房企凤毛麟角。

上述业内人士称，招标的问题在于可人为设定条件将部分竞争对手排除在外。

事实上，不只是外地企业被排除在竞争之外，燕郊本地房企之间对土地资源的争夺也非常激烈。据当地多位人士透露，燕郊四大房企中，某两家房企的老板就因土地而公开反目。至今网络上仍流传着一封据称是一位老板揭发另一位老板“先后以科技用地、工业用地为名征用国有土地达1650亩，荒废闲置多年后，部分变更为商品房用地”的举报信。