《中国经济周刊》见习记者程子彦|上海报道

12月8日，潘石屹在上海的虹口SOHO3Q亮相。加上之前的外滩SOHO3Q、复兴SOHO3Q、东海SOHO3Q，潘石屹的移动办公互联网产品SOHO3Q在上海进展得如火如荼。

截至发稿时，《中国经济周刊》记者在SOHO中国的页面查看成交记录发现，复兴SOHO3Q成交几乎达100%，面积最大的外滩SOHO3Q成交记录在50%左右；而之前宣称欲租率已高达94%的虹口SOHO3Q，已出租和正在洽谈的加起来不足50%。

SOHO3Q能肩负潘石屹SOHO中国的转型重担吗？

潘石屹：

只要现金流不断，转型就是成功的

传统写字楼的租赁通常是整租、长租的形式。而潘石屹的新产品则颠覆了传统行业的这些特点。按照SOHO3Q的产品设计，租户可以选择租一个星期、一个月；也可以只租一个办公桌、一个独立办公室；也可以随时随地在手机上预约、付款；享受WiFi、复印打印机、咖啡等服务；租户只需要带着手机和电脑来工作。

SOHO3Q被认为是SOHO中国的第二次转型。2015年年初，潘石屹最早是在北京望京和上海复兴路布局3Q模式，分别设计600多个座位试水这个模式的市场接受程度。开业后，北京的SOHO3Q大受欢迎，且引来了美团网这样的大租户，而上海SOHO3Q相对冷清，出租率一直维持在40%以下。

不过，后来潘石屹在外滩SOHO3Q的记者见面会上表示，复兴SOHO3Q在上海经过一段市场培养期，出租率很快就达到100%，最后为了腾位置，把30多家公司从复兴的SOHO3Q移到了东海的3Q。

SOHO中国从2012年8月份宣布转型，不销售物业转而持有物业。当潘石屹在香港宣布完转型之后，当时的股票价格就跌了8%。

其实，在宣布转型之前的两个月，潘石屹就天天在算账。他仍然记得3年前所有的分析员和资本市场追问他的一句话：你自己认为对SOHO中国的负债率控制到多少是安全的？这句话背后的意思就是你的现金流能不能断。

转型的这3年，潘石屹认为：只要现金流不断，转型就是成功的，如果现金流断了，SOHO中国的转型就失败了。

根据SOHO中国今年公布的半年报，SOHO的净负债率为25%，在所有上市房地产公司里负债率第二低。SOHO实现营业额仅为3.93亿元，同比下滑约92%；实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%。SOHO中国解释称，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

但潘石屹坚持认为，自己的转型是成功的。因为SOHO中国持有北京和上海最繁华地段的170万平方米的办公楼物业，而净负债率才25%。虽然财务创新低，但资金流并没有断。

在之前外滩SOHO3Q的记者见面会上，潘石屹表示：“回过头来，非常庆幸的是3年前我们做了这个决定，我们持有物业没有销售，如果要销售的话，我们手里会持有一些现金，可是这个现金越来越不值钱。”

谁出的价格高就给谁

潘石屹认为，SOHO3Q有着自己的优势。SOHO中国是一家成立20多年的房地产企业，在房地产开发过程当中，对装修、设计、监理，对整个质量的控制，以及家具的采购、预算等，都已形成自身的一套体系。O2O在线是互联网的一端，而到线下一端的时候，房地产公司的长项就能发挥出来，这就是SOHO3Q的优势。

同样服务于创业型项目，和一些孵化器、众创空间相比，SOHO3Q有什么不同？潘石屹认为，孵化器和众创空间不是SOHO3Q的竞争对手。“因为它们从基因里就不是一个互联网产品，而我们最终是要把它做成一个互联网产品。”

记者了解到，2015年，SOHO中国把公司内部、外部的业务都放到线上完成。潘石屹表示，“只要放到线上，时间就是按秒、按分钟算的，而放到线下就是按照天算的。一旦我们要转型，要做互联网产品，客户的要求就是互联网的速度。所以我在研发产品时就提出了两个要求，一个是可以通过手机订房子，一个是要完成在线上付款，只有这两个功能实现了，才是一个互联网的O2O产品。”

潘石屹认为，上海潜在的需求量不光是互联网创业的企业，比如其他企业的一个项目部需要开发一个项目，比如展销会的会务组等，利用率会非高。

针对初期租金价格偏高的诟病，从2015年国庆后，在价格方面，SOHO3Q实行随行就市。定价权不再由SOHO3Q来确定，而是无底价的拍卖。今天退出来的房子明天就放在互联网上去，谁出的价格高就给谁，没人出价格，一个月两个月这个房子拿1块钱就可以租走，真正把人们订房子的效率提起来，把单位的效率提起来。

角逐激烈，市场空间有限？

潘石屹认为，与传统房地产行业回报周期长不同的是，移动办公产品具有投资回报周期短的特点。与传统房地产行业相同的是，移动办公产品在选址上，与此前开发商选择办公楼指标大致相同，即GDP指标，包括GDP总额、人均GDP以及服务业占GDP的比重。但比传统行业多一项考核标准是，互联网氛围。

事实上，类似SOHO3Q这样的服务式办公产品，并非SOHO中国首创。近两年来，雷格斯、WeWork、TEC德世、世服宏图等一大批公司应运而生，WeWork近期更是完成了一笔3.55亿美元的融资。

潘石屹表示，到2015年底，SOHO的3Q短租办公室将增加到1万余个座位，2017年计划达到10万个座位，届时SOHO的3Q产品业租金收入将超过其传统的办公楼租赁收入，届时SOHO将需要从外部开发商处寻找办公物业做成3Q产品。

看上联合办公生意的不只是潘石屹，毛大庆也看上了。

作为优客工场创始人，毛大庆正加速在上海的布局。2015年9月，上海临港经济发展集团与优客工场宣布合作，在漕河泾开发区落地第一个合作项目，该项目面积近4000平方米，约能提供500个工位。

同样，潘石屹曾经的部下、SOHO中国原高管王胜江也看上了。2015年4月19日，王胜江与俞敏洪等联合创立的洪泰创新空间正式成立。

但一些业内人士认为，“WeWork虽然已有大笔融资在手，但迟迟没有加快拓展步伐，只在美、英几个核心城市布点，想必也是受到市场空间的局限。小微企业能够承受的租金水平有限，而一旦做大做强后，一般就会选择搬离这样的联合办公室。”

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