解读中央经济工作会议

中央经济工作会议有关房地产政策的内容等引起市场关注。羊城晚报记者采访多位专家及业内人士均表示，“房地产”一词时隔2年重现中央经济工作会议，相信一系列稳定市场的后续政策有望落地，对中国房地产市场前景乐观。清华大学教授李稻葵还对未来楼市进行了预测，认为一二线城市不久将迎来新一轮房地产开发高潮。

2013年、2014年两年的中央经济工作会议，通篇没有提及“房地产”一词，而今年中央经济工作会议被反复提及成为重点。中央经济工作会议前夕，楼市去库存就被列入“四个歼灭战”。

“足足用了325个字符，说明了此次中央经济工作会议，史无前例地重视房地产。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对羊城晚报记者分析称。

今年中央两次明确提到去库存的政策导向，比较罕见。一方面，高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看，今年购房市场总体活跃，但房地产投资没起色，原因同样在于高库存的负面影响。中央经济工作会议再次提出要去库存，既要刺激需求，更要为国内低迷的投资开辟新空间。

中央鼓励房地产商降价是会议内容之一，其透露哪些信号？清华大学教授李稻葵表示：房地产最近一段时间，在缓慢地调整过程中，三四线城市现在仍然是比较低迷的。这次的政策是，政府要么是帮助三四线城市降价，要么把现有存量租给刚刚进城的还没有能力买房的人。通过这些办法加快房地产市场周期性的调整，让房地产市场尽快地走出目前低迷状况，对整个经济形成向上的拉动力量。

解读

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“限购”、“限贷”有望逐步退出

此次中央经济工作会议还明确提出要取消“过时的限制性措施”。哪些限制性措施是过时的？业内人士解读并不一致。

严跃进分析，这样一个政策，应该就是解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施。严跃进表示，这其实是为了不动产登记制度的产权登记等开路，同时也是为了给一些有历史遗留问题的房产更好登记而提供的制度保障。

房价点评网广州首席分析师肖文晓认为，“限购”作为以行政手段干预市场运行的典型政策，人为地限制了市场需求，导致市场供求关系扭曲、失真，市场信号失灵，应该取消。而房贷作为商业性的贷款，理应由商业银行根据对业务的风险评估自主决定相关政策，政府只需守住“红线”即可。肖文晓预测，可能出台的政策包括：一是北上广深解除限购，考虑到市场过渡的平稳性，可能是分阶段退出。二是取消对房贷一刀切的政策干预，由商业银行自主决定是否实行差别化房贷政策。二套房首付有望降低，三套房（及以上）有望恢复贷款。

中原地产首席分析师张大伟则提出不同看法：“目前看，全国唯一还在执行的限制性政策只有贷款套数的限制和一线城市的限购了。从这两点来说，基本取消的空间都不大，也不需要。”

2

企业、个人投资房产受到鼓励

会议提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

严跃进认为，这基本上可以认为过去抑制投资性购房需求的做法已经开始改变。

智谷趋势研究中心严九元分析，这意味着二三线城市的房地产政策，将完成“一百八十度转弯”，指向鼓励居民和机构以获得稳定现金流收益为目的的投资性购房。

上海易居研究院副院长杨红旭表示，这是改革方向，发达国家就有专门的社会机构，以及商业机构，从事房屋出租业务。接下来，相关部门可能会出台优惠措施。

3

鼓励农民工购房有助去库存

中央经济工作会议明确将通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受媒体记者采访时指出，农民工购房及其市民化对于化解房地产库存意义重大，此举具有去库存、稳增长、倒逼改革等多重效应，而有人质疑的将导致次贷危机、推高房价的情况不可能出现。

倪鹏飞表示，从现实情况看，不少农民工有稳定的职业、有一定的技能、有相当的储蓄和资产，具备可持续的购房能力；从制度层面风险控制看，目前中国的住房政策性和商业性金融机构执行较高的抵押贷款风险控制标准，和美国次贷危机时美国住房金融机构的信贷政策完全不同。在当前的住房供求态势下，农民工主要在地级以下库存比较多的地区购房，并且购房也是一个逐步的过程，从客观层面上看，没有推高房价的可能性。

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一二线城市或再迎来房地产热

李稻葵还对未来楼市进行了预测，他说，目前来看一二线城市首先出现了价格和交易量双升的局面，估计一二线城市在不久将迎来新一轮房地产开发高潮。在他看来，房地产主要问题在三四线城市。那些气候条件好、交通比较便利、产业有一定聚集苗头的三四线城市是有吸纳新人口潜力的，将来经济规模，房价等等都会往上走；那些没有这个潜力的三四线城市，房价就会降下来。(记者赵燕华)

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