01月19日讯

证券时报记者 陈英

高速增长的深圳甲级办公楼市场，因A股的剧烈波动，需求明显降低，2015年下半年以来租金季度环比升幅呈现收窄趋势，第四季度更出现近三年来首次租金负增长。

日前，仲量联行公布最新的深圳写字楼数据变化，数据显示，2015年,深圳甲级办公楼市场从高速增长期进入理性回归市场的阶段，租金自去年6月中旬开始增幅速度明显下降。年平均租金增长从2014年高位18%回落至2015年7.4%。仲量联行分析认为，写字楼租金增长回落因素主要在于：1、金融市场波动影响办公楼需求增长。来自金融类企业的租赁需求较往年有一定幅度的下降。特别是从6月中旬开始，资本市场不稳定因素导致中小型金融业新设立以及扩张速度明显下降。加上P2P网贷平台监管细则政策逐渐临近，部分不合规范、资金承受能力弱的P2P企业被淘汰，导致第四季度P2P企业关闭退租的情况有所上升，并影响部分办公楼的空置率。2、大量的新增供应量从第四季度开始涌入市场。第四季度新增供应量达40万平方米，令整体空置率从第三季度末的3.9%上升到2015年末的9.3%。新的供应面积、上述提到部分现有项目空置率上升，以及将于2016年竣工的项目提前预租，这些因素令整体租金压力加大，年租金增幅放缓。

在这些因素下，深圳办公楼市场出现一些新的特点：一方面，金融风险的上升令中小型资产管理企业及网贷平台行业调整，办公楼业主更关注行业风险，倾向于更稳定的租户组合，提升办公楼形象，以应对未来新供应的竞争，因此对于上述金融行业的租赁垂询更加谨慎。另一方面，随着深圳南山区甲级写字楼供应量上升较快，整体供应占深圳总存量比例从2014年底的15%上升到2015年底的23%。南山分级市场的优质供应增多，令各市场的行业分布和地位差异化显现。2015年全年新增供应大部分位于南山，上半年开始出现大量跨国及非金融类企业迁至南山，使新项目的租售情况理想带动全年净吸纳量至38万平方米，维持与去年相约水平。

租金方面，虽然深圳全年甲级办公楼整体净租金同比上升7.4%，至人民币268元每平方米每月，但下半年以来租金季度环比升幅呈现收窄趋势，第四季度更出现近三年来首次租金负增长。散售以及租户把控不严谨的办公楼项目受冲击尤为明显，该类物业下半年空置率的飙升导致小业主主动降价。

但深圳甲级办公楼市场投资表现不俗，二手市场整体平稳。2015年，投资市场需求主要来自于自用型中小型企业、投资者，以及总部自用的大型银行。二手市场叫价整体平稳，下半年因为股票市场波动，影响投资需求，导致散售业主心态调整，叫价较年初保守并有下调空间。尽管如此，2015年全年甲级办公楼整体资本值升幅同比5.8%，仍比去年年增幅高1.4个百分点。

在2016年中国经济增速保守的背景下，预期十三五规划将继续加大金融改革、提振内需以及科技创新。鉴于深圳均能从这三个时代主题得益，并加快其经济发展，因此从宏观层面判断，这将继续支撑办公楼市场整体局面维持稳定。即使金融市场和外汇市场的短期不稳定性仍存在，仲量联行对于整体需求仍然维持乐观的预期。

虽然仲量联行认为办公楼需求会继续得到支撑，特别是IT及新兴互联网行业，以及总部自用需求。但是，由于供应方面的因素，预计2016年甲级办公楼将面对挑战。预计全年将有超过100万甲级办公楼落成，这个有史以来最大的供应量将对整体空置率造成上升压力。虽然其中有近4成的面积将作为总部用途自用，夏春毅预期，2016年空置率将会拉升至近20%。

在供应压力加大的预期下，空置率低以及单一业权的优质办公楼租金仍有稳定的小幅上升空间。但由于市场上散售物业仍然有将近一半，加上中小型企业成本预算偏紧及供应充足等问题，小业主为保证入驻率难免会增加减价幅度，令全市租金增长受压。因此，预计2016年整体租金呈现小幅下降态势。投资市场方面，短期内投资者及中小企业将趋于谨慎，但未来优质的可售项目相对稀缺，继续支撑优质物业的资产价值稳定。