自家唯一一套房，居然能通过离婚、过户等手续，套取银行好几百万元的低息贷款？如果房价下跌，直接断供让银行收走房子，自己手里还能留大量现金？

昨天上午开始，一个用北京房子套贷款的“歪招”开始在网上蔓延，不到中午就已经传到了深圳、上海甚至更多二三线城市，在微博、QQ、微信里像病毒一样传播，买房群、投资群、同学群里，甚至都在转发一模一样的招数。

真行吗？记者经过多方求证后发现，综合考虑评估价格、银行审批和房屋过户成本等因素，这个被有些网友称作“完美理论”的模式几乎不可能实现。就算骗贷成功，如果赚不出2%以上的利率差，都背不回交易税费。

夫妻离婚假交易？拒贷！

这“招”是这样的——我在北京有套房，把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在这套房市价700万元，我让她把房1000万元卖给我，首付300万元，贷款700万元。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万元。用这700万元投资的利益，正好用来还房贷。

“如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走，这样我们的房子就在高位套现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。现在京沪深很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。”

“你当银行傻？”面对微信群里有人宣称身边好友已经如此操作成功的说法，一位来自国有银行个贷机构的人士嗤之以鼻：“一看就是外行写的。”

记者了解到，对于贷款申请，无论是评估单位，还是银行，都会做尽职调查。“查到买卖双方原来是夫妻两口子，银行直接就会拒贷了，怎么可能贷出钱来？”这位银行业人士说，要查买卖双方曾经的夫妻关系很简单，因为贷款就要提供各种证明，其中离婚证上就写明了原夫妻双方的姓名和身份证号。

做高成交价骗贷款？没戏！

为什么要用房子套房贷出来呢？因为和其他任何一种贷款方式相比，房贷的利率都相对较低，还款年限又长。从几年前开始，就有人打“套房贷”的歪主意。

找个真实买家，就能套取银行贷款吗？在一个投资购房群里，又有人贴出了“我朋友”的故事。

“我朋友和他妈就是这么操作的。高评房价，现在拿着好几百万元的现金花，特别爽！”这名网友说。

按理说，如果子女已经成年，那么和父母的关系就可以算成两个单独的家庭。如果父母的年龄还可以贷款，那么无论是父母购买子女名下房产，还是反之而行，都能贷款出来。但当记者截屏发给一家评估机构负责人时，他的态度非常鲜明——虽然能贷款，但这“歪招”不可能实现。

“市价700万元的房子评估价顶多到560万元，按照3成首付，顶多能贷出来392万元，怎么可能贷出来700万元？这房子值多少钱，不是买主卖主上嘴皮碰下嘴皮说了就算的。”他说。

记者从北京多家银行了解到，二手房的贷款额度，都是按照“交易价、评估价取其低”计算的。即使买房人按照1000万元报购房合同，实际房子的评估值也不会是1000万元。

算上房地产交易税费，赔了！

如此看来，骗房贷实际能操作的空间，也就是找别人交易、骗出不到400万元的贷款，相比“歪招”里说的700万元额度缩水了40%。

“现在贷款利率这么低，就算只能贷到几百万元，拿出来投资买个理财也合适啊。”一名网友说。

真合适吗？记者计算成本后发现，如果套出来的贷款额度年收益不足6.3%，也就是利率差额在两个百分点以下，就等于白白做了一笔亏本买卖。

首先，如果要实现足额贷款392万元，这套房的签约价格，就得是560万元，当然这只能是亲人之间为降低过户成本商定的交易价格。即便如此，按照2.7%的中介相应费用计算，通过中介完成网签、贷款手续办理和过户的价格，就是15.12万元。即使找到目前相对便宜的中介，中介费也在5万元以上。

其次，按照560万元的价格计算，这套房非常有可能被定义为非普通住宅。如果要完成过户手续，就意味着要缴纳契税和营业税。

一般来说，北京网签价560万元的二手房，都已经超过了90平方米。那么按照契税最低1.5%计算，这套房的契税为8.4万元。因为已经是非普通住宅，即使房源已经满五年且是惟一住房，也要收取房屋总价与买入价差额5.6%的营业税，类似实际交易案例中营业税通常会收到25.76万元。因此，总体算下来，这套房一次交易成本至少接近40万元。

目前，北京二手房的房贷普遍都在8.8折左右，对应的贷款利率，就是4.3%左右。如果按照30年贷款时间、等额本息计算，年还款23.312万元。

如果将这笔钱用于保本理财，年化收益率大约是3.4%。就算风险极高的P2P理财，年化收益率也降到了9%左右。如果取中间值年化收益率6.2%计算，年收益为24.304万元。

这也就意味着，如此折腾一趟，年收益只有9920元。在贷款30年的周期中，这些利润连最基本的过户成本都背不过来。

“至于说什么房价下跌就断供，那更是外行人的说法。”一位中介机构负责人说，如果这套房贷款392万元之后直接断供，就算银行收回房产并作价300万元拍卖，剩下的92万元也要向个人追偿，而非“拿房子一抵了之”。（记者耿诺）

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