我国房地产市场走势呈现出周期性特征,当前正处于第二个大周期的“末段”。未来市场将呈现出供需趋于平衡、房价上涨趋缓、市场低速运行的特征,房地产业对于国民经济的拉动作用将不可避免地削弱。

时隔多年后,“救市”再次成为房地产业的关键词。自10月23日以来,监管层连续三次在公开场合谈到房地产,并传递出“去库存”的明确信号。

来自国家统计局的数据显示,今年1-10月,全国房地产开发投资增速为2.0%,连续22个月出现下滑。今年前三季度,GDP(国内生产总值)同比增长6.9%。

房地产走势持续低迷,并拖累经济增长。在这种背景下,“救市”成为政策备选项。在一些业内人士看来,去年出台的“930新政”,就已拉开“救市”大幕,此番喊话过后,还将持续有政策出台。

分析人士指出,我国房地产市场走势呈现出周期性特征,当前正处于第二个大周期的“末段”。供应过剩和区域分化的特征决定了市场进入到一个自发调整的新阶段,且此时面临的内外环境也大为不同,即使按照上一轮的刺激力度,市场也难以迅速升温。

化解库存兹事体大

在监管层看来,“高库存”已成为房地产市场的主要症结,也成为经济难点。根据统计局的数据,截至今年10月末,全国商品房待售面积为68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。与三年前相比,这一指标已经翻倍。

房地产业的高库存,如何影响经济增长?

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,从近期房地产业对宏观经济的作用分析,销售复苏对经济的正面影响,远不如投资放缓对经济的负面影响。

他表示,其一,建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业,这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”。其二,作为“三驾马车”的固定资产投资,是决定经济短期企稳的关键,而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。

统计局的数据显示,今年1-10月,全国房地产投资同比名义增长2%。同期的固定资产投资增速为10.2%。土地方面,前10月房地产开发企业土地成交价款5794亿元,同比下降25.2%。

在拖累经济增长的背后,高库存还可能导致更为严重的后果。杨红旭续指,如果库存不降、房价下跌,还将威胁金融体系的安全。

杨红旭表示,我国银行业对房地产抵押物有很强依赖性,开发贷、个人房贷、政府平台贷,基本都以房地产作为抵押物,甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为房产。如果三四线城市的房价继续下跌,则很多贷款的质量将趋于恶化,进而冲击金融体系。

他说,对于商业银行而言,虽然近几年已经严控开发贷,但开发贷质量变差是不争的事实,在2012年之前放出去的贷款,不良率仍有可能上升。与此同时,卖地收入大减,地方政府偿债能力下降,也将使得地方平台贷的压力越来越大。

“2007年美国次贷危机就是与房价下跌有关。”杨红旭警示说。

周期性调整

我国房地产市场化之路并不久远,但“救市”早有先例。

一位不愿具名的券商分析师指出,我国房地产市场发展呈现周期性特征,每7年为一个大周期,每个周期内包括5年左右的增长期,和1-2年的衰落期。

该分析师表示,从房地产市场真正建立基础制度开始算起,第一个大周期在2003年到2008年。其中,2003年到2007年为增长期。在各项市场化措施的推动下,房地产市场规模迅速扩大,房价也快速上涨。

2008年初,全国商品房交易开始萎缩,预示着衰落期的到来。统计局数据显示,当年全国商品房销售面积下跌19.7%,销售额下跌19.5%。70个大中城市房屋销售价格平均同比下降0.4%,环比下降0.5%,亦是多年来首次下跌。

但当年年底的一项措施,开启了第二个大周期。2008年10月,央行祭出“两成首付”,且将首套房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍。此后又祭出一系列税费优惠手段。

尽管“两成首付”仅维持了一年半,但从2009年到2014年上半年的五年多时间里,市场始终处在上涨期内。直到2014年下半年,市场才明显降温。如今虽然成交量和价格有所回升,但房地产投资、拿地等指标仍处于低位,意味着衰落期仍未结束。

上述分析师指出,与上轮“救市”行为类似,在市场刚刚进入下行周期时,政府部门就已着手布局。他表示,本轮救市行为可追溯到去年的“930新政”,今年9月,央行又将非限购城市的首套房最低首付比例降至25%。

虽然去年以来的多次降息,已使当前的利率水平处于历史低位,但业内人士普遍指出,如今的救市力度仍然不及当年。

中原地产首席分析师张大伟就指出,现有的楼市刺激措施“力度很小”。他认为,如果监管层认为房地产市场已经到了“非救不可”的程度,那么不排除恢复到2008年的“两成首付、七折利率”水平的可能,也不排除继续松绑“限购令”的可能。如果这两项措施得以实施,就会真正刺激楼市。

至于税费优惠、放松首套房认定、提高公积金贷款上限等“常规武器”,业界普遍认为很有可能出台,但与前两项措施相比,其作用只能作为“辅助”。

市场回暖仍不稳定

即使真的出台楼市“强心针”,房地产市场会否像2008年那样,开启一个新的增长周期?受访者普遍认为不甚乐观。

张大伟表示,2014年出现的市场调整,有两个主要特征。其一,那是在没有明显打压政策和外部压力的情况下,房地产市场第一次出现调整。相比之下,2008年的市场调整,有着国际金融危机的影响。

其二,在本轮调整过程中,市场首次出现了区域分化情形,并在不断加剧。具体表现为:一线城市供不应求,地价飙升;二三线城市供应过剩,投资乏力。

张大伟认为,这说明房地产市场出现了自发调整。正如很多“产能过剩”的行业一样,即使有政策干扰,这个调整的过程也不会在短期内结束。

国家统计局发布的数据显示,今年10月,全国70个大中城市中,有27个城市的新建商品住宅价格出现环比增长,比9月减少12个,70城市的房价平均环比涨幅也明显收窄。机构分析指出,这说明市场回暖的势头并不稳定。

张大伟指出,如果出台类似“两成首付、七折利率”的强刺激政策,市场销售将会有明显改善,并带动房价提升。但这只是“去库存”的过程,房地产开发投资、新开工等供应端指标并不会迅速改善,还需要一个缓慢的恢复期。

另一个不确定因素在于财政政策。上述分析师表示,2008年末出台的“四万亿”投资,有一部分流入了房地产业,并间接刺激楼市回暖。如今虽然信贷环境宽松、资金成本低,但其作用无法和“四万亿”相比。

上述人士表示,从数据指标来看,房地产市场的调整仍未见底,房地产投资增速、新开工面积、拿地金额等指标有可能继续下滑。种种迹象表明,即使出台强力刺激政策,房地产市场也很难像2009年那样迅速回暖。未来市场将呈现出供需趋于平衡、房价上涨趋缓、市场低速运行的特征,房地产业对于国民经济的拉动作用将不可避免地削弱。