有评论文章指出，人民银行近日宣布调低非限购城市楼按首期比例，中央今年要打楼市库存歼灭战，刺激楼市措施料陆续有来。惟不同地区楼市状况各异，救市难一刀切，中央必须因地制宜，灵活拆弹。这篇文章具有一定参考意义。

楼按首期下调 刺激作用有限

内地楼市乍暖还寒之际，人行昨突出招，宣布非限购城市的首次置业楼按首期比例，可由25%下调至20%。惟有关措施，对刺激楼市作用暂或有限。

一方面，近年内地银行风险意识已加强，在楼市调整压力不轻下，楼按贷款业务的风险亦趋升，银行审批亦较过往审慎，未必会跟足人行的放宽政策。故银行会否普遍将楼按首期相应幅度下调，仍有一定疑问。

另一方面，内地楼市的症结，实是现有库存过于庞大，且冷热两极化，如按最新的住宅施工与竣工数据粗略推算，要接近六年才能消化现有库存，而不少地区，特别是中小城市的楼价仍与当地民众收入明显脱节，单靠轻微下调首期比例、放松贷款，能否加速楼市去库存，殊难逆料。

惟外界却不应看得太淡，因中央已表明今年经济工作的重点之一，将是「歼灭」楼市库存，此应预视人行降低楼按首期比例，应仅一系列救楼市措施的第一步，后续措施将续陆有来。

故中央救楼市的关键是，在迈出放松楼按的第一步后，如何行好第二步、第三步，让楼市回复平稳健康，以利稳经济。

惟内地楼市难单靠如降按揭首期等一刀切措施，就可托得住，因不同地区、不同城市的楼市问题，实千差万别，中央必须差别化处理。

各地楼市有别 因地制宜拆弹

就如部分经济相对平稳的二、三线城市，当地民众仍可能有一定购买力，或可透过加强地方税费优惠，助民众置业上车；亦可完善当地产业配套，藉招商引资吸引外来人口落户，增强当地楼市消化力。

至于部分泡沫过度，鬼城涌现的三、四线城市，显难单靠向民众提供按揭以至财税优惠，就能消化如山库存，最终或要由政府出手收购，挪作保障性住房，惟执行时会否惹贪官奸商上下其手，固应力防。

且一旦个别地方楼市库存大得难以救药，相关房企要面临大幅削债以至破产，这些城市如何防范引爆地区性金融风险，当局须早绸缪。

内地经济持续下行，中央势续撑楼市以保经济，但除要有一刀切措施彰显意志，更须针对不同城市个别状况，采不同处理对策，才有望逐步跨越楼市地雷阵。（文章来源：hkej）