有评论文章指出，近百年的每一次金融危机都是由房地产出问题引爆的。消化房地产的高库存已成决策者的心病，坚定地对房地产去库存化，也是降低经济金融风险的重要工作。一些地方只图一时之快，唯GDP论、大拆大建、盲目开发的恶果正在显现，并已深刻地拖累殃及整个经济体，甚至有可能癌变。这篇文章具有一定参考意义。

央行、银监会本周发出通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

记得去年国庆前夕，两部委发文，对不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例从不低于30%调整为不低于25%。新出的政策意味着执行尺度再下一城，只要首付20%即可。

去年底，中央政治局会议和中央经济工作会议上提出，要把化解过剩产能，降低实体经济企业成本，化解房地产库存和防范化解金融风险等作为今年经济工作的“四大歼灭战”来打。关于化解房地产库存的具体方案非常明确，中央经济工作会议提出通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，鼓励房地产商降价、取消过时的限制性措施等方法稳定房地产市场。

知名地产商、“大嘴先生”任志强昨天微博上不无怨言地评说，“出个政策也婆婆妈妈的？”“明明是过时的限制性政策，就是不肯统一降到首付两成？” 戏谑性地挑明了新政的初衷和用意。但开发商还是要感恩在对，在全面去杠杆的背景下，货币当局仍通过提高杠杆来消化积压库存房产，是救开发商的命，还是要知福惜福，不要身在福中不知福。

中国当下的房产库存的“过剩产能”有多严重？

去年10月，国家统计局有过一个数据，截至2015年9月末，中国房地产总库存量已经达到6.8亿平方米，其中有4.44亿平方米是住宅。保守测算，2015年底库存量可能会超过7亿平方米。但北师大钟伟教授和他的研究团队推算的一份报告更加惊人，报告认为如果算上在建项目，未来不长时间里全国楼市库存将达到85亿-90亿平方米。他的研究团队按过去3年平均销售速度计算，认为需要至少7年时间才能消化。

库存和空置主要集中在三四线的中小城市。

春节前，我在长三角和珠三角地区沿高铁线走了一些中小城市，有的几十万人口的小县城，积压的商品房超过300万平方米，再增加一倍的人都可以住得下。有的地方连续三年房产大滞销，现在市场几乎处于冰封冻结状。一些地方铺天盖地建体量宏大的高铁新城，面积之大如史诗般壮阔，让人目瞪口呆。前几年在土地高位时拿地的开发商盖的房子陆续封顶，还在继续撑大库存的肚皮。

有个开发商拿了300亩地，很小心地只开发一小块，盖了三幢高层，楼都封顶了也没卖出几套。均价也从几年前的八九千腰斩到四五千左右，但买涨不买跌，大量房子空在那无人问津，中小开发商普遍出现流动性如沥青的紧张状态，因资金链断裂跑路的频频发生。

太多的房子没办法消化，一位市长毫不避讳地说，按目前进度，空置房子十年可能都难以出清。难怪任志强提出实在卖不掉只有炸掉才能出清。

经过两年的利率下调，中长期利率已处于历史低点，这时，降低首付，提供可贷款比例到八成，大大降低了购房者的负担，对开发商来说是普降甘霖的救命之举。但是，开发商一定要清醒，不要以为把救命救火之举误作“昨夜牛郎今又来”，疮疤好了忘了痛，又可以去疯狂拿地做地王再继续发疯蛮干。

要看到，现在的“救命”实际是在对流动性实际救助，是防止银行体系出问题。房地产从开发到销售，两头都具有高杠杆属性。

开发环节1：4，只要25%的自有资金就可以，如果考虑到带资建设部分，杠杆率要超过1：5甚至更高，而购房环节从过去的1：3现在又达到1：4，至于有的地方一度搞出零首付，杠杆率就更没谱了，这决定了房地产与金融体系唇齿相依。

房地产高空置率既是资产泡沫的标志，也是金融风险的重大隐患。历史的经验教训告诉我们，当泡沫植根于巨大的杠杆基础之上时，泡沫一旦破裂将给整个系统带来毁灭性打击。

如今，我国家庭户均拥有住房已接近1.1套，供求关系已经逆转。大规模土地供应和房地产过热开发形成的“堰塞湖”般的高库存，背后潜在的经济金融风险显然已让高层深感不安。从习近平总书记在11月10日的中央财经领导小组第十一次会议上的讲话，到李克强总理在中央党校的讲话中，都明确提出房地产去库存是一项紧迫的任务。

历史地看，近百年的每一次金融危机都是由房地产出问题引爆的。消化房地产的高库存已成决策者的心病，坚定地对房地产去库存化，也是降低经济金融风险的重要工作。一些地方只图一时之快，唯GDP论、大拆大建、盲目开发的恶果正在显现，并已深刻地拖累殃及整个经济体，甚至有可能癌变。

这次加杠杆救市应视为特殊时期的应急之举，如不抓紧时间解决房地产的高库存问题，可能会酿成新的经济金融风险。但也要警示市场参与各方，不可再任性胡为，以为政府任何时候都为你托底，自己就百毒不侵，那就大错大错了。（文章来源：南早中文网）