二、此轮调整发生“断崖式”下跌的可能性较小

　　房地产市场景气的逆转，尤其是房地产价格的过快和大幅下行，往往容易触发恐慌情绪，加剧经济金融市场动荡，甚至引发危机。对比日本、美国和东南亚各国房地产泡沫崩溃的经验教训，我们认为，我国发生“断崖式”下跌的可能性较小。

　　第一，部分地区房价上涨过快，但并不存在明显的、全局性泡沫。1998年以来，受益于住房市场化改革的启动、居民收入的快速增长，居民住房需求快速释放。同时，受居民实际储蓄利率倒挂、低持有环节税赋水平、整体流动性相对充裕等因素影响，投资投机需求也不断膨胀。二者的共同作用推动了房地产价格的快速上涨，2003年至2013年这十年间，房地产价格上涨了约3倍，年均增长约8.4%。在此背景下，居民住房困难问题愈加突出。初步估算，2013年我国居民的房价收入比为8.13，相比1999年增加了2.01。尤其是部分地区房价上涨过快，且缺乏经济基本面、人口基础等支撑因素。通过测算35个城市的房价收入比发现，2012年，温州等三线城市的房价收入比甚至高于北京、深圳等一线城市。当前，随着经济增速的下行，这些地区面临调整的压力较大。

　　第二，我国依然处于城市化快速发展期。2013年，我国城市化率为53.3%?熏根据城市地理学家诺桑姆关于城市化增长“S曲线”理论，未来我国城市化依然处于快速发展期。按照目前年均1.1%的增长速度，人均住房建设面积32.9平方米，每年带来潜在新增住房需求近5.4亿平方米，占年均销售面积的一半多。如果考虑居民收入增长带来的改善性需求，产业结构转型升级带来的物业形态更替，则房地产的需求可能会更大。

　　第三，居民负债率水平较低为市场的调整留下回旋余地。与美国2008年发生金融危机的情况相比，我国无论是居民负债水平，还是房地产市场和资本市场联系，都不可同日而语，这为房地产市场的调整留下较大的回旋余地。2013年，我国居民信贷余额占GDP的比重约为28%，远远低于2008年美国居民94%的负债水平。尤其是美国住房金融市场和资本市场联系过于紧密，住房市场极易受到宏观经济变动、资本市场价格波动等外部冲击的影响。

　　第四，我国资本账户还处于相对管制状态，这减少了汇率变化、热钱冲击对房地产市场的影响。从全球金融危机史来看，由于房地产投资属性较强，其往往容易受到全球资本流动、热钱变化及汇率波动的影响。这一点在东南亚房地产金融危机中表现得尤为突出。从我国的情况看，近年来，我国资本项目开放进程不断提速，但仍有部分项目不可兑换，外商投资房地产项目依然受到一定的限制，这降低了汇率变化、热钱冲击对国内房地产市场的影响。

　　总的来说，考虑到上述的基础和条件，当前我国的房地产市场调整可能以“小幅渐进、区域分化、有涨有跌”的方式进行。