今年以来，我国楼市出现了降温态势，关于楼市泡沫及破灭的争论,再次升级。显而易见，“空中”占据了主导优势，预言中国楼市崩盘者不在少数。IMF对过去40年中21个工业化国家的住房市场及股市热潮和衰落情况的研究显示，住房市场价格泡沫破灭造成的损害比股市泡沫要大出一倍。银行系统将面临资金链崩断的危险，严重者将引发金融危机。因此，“中国楼市崩盘论”颇有市场。

　　继续之前分析日本、美国、泰国房地产泡沫之后，本文分析全球波幅最大、波动最频繁的香港房地产市场。毫不夸张的说，香港房地产市场就是全球楼市中的一个传奇，1100平方公里的弹丸之地，上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。海外热钱进出之频繁，投资投机需求之旺盛，全球无二。二战以后，60年多年时间内，共计爆发了七次楼市狂潮，频率之高，周期特征之鲜明，世界少见。不妨回顾一下香港楼市的翻腾史。

　　第一轮上涨：1946年—1950年。二战导致香港建筑损坏严重，同时战后人口大增，1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过300万，结果是闹房荒，地价和租金飙升。相对而言，房价涨幅较地价和租金较小，主要是因为当时购买力不足，且房屋买卖以整栋为主，有财力的买主极为有限，直到吴多泰和霍英东两位地产先行者创立“分层出售”和“分期付款”模式之后，房屋交易量趋于大增。1950年朝鲜战争爆发，联合国对大陆实行制裁、禁运，香港转口贸易一落千丈，经济萧条，房地产市场受到波及。

　　第二轮上涨：1953年—1957年。朝鲜战争结束后，香港经济恢复，并开始向工业化转型，房地产市场趋于活跃。另外，旧城改造的大力推进，以及分层销售和分期付款的推广刺激了需求。主要商业区地价不到一年涨幅超过100%，此时市民收入水平普遍不高，楼价涨幅远小于地价。其后，由于政府管制炒楼花行为，加之物极必反，楼市由热转冷，1958年房地产价格大跌。

　　第三轮上涨：1960年—1965年。工业化快速推进，作为亚洲四小龙，香港经济开始起飞;人口快速增至300万人;居民收入大增;国外资金大规模进入。在这种背景下，1960年楼市又开始繁荣起来，地价、房价和租金大幅飙升。1965年，爆发了银行信用危机，银行紧缩信贷，需求萎缩，导致市场严重供过于求，房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，出现很多烂尾楼。这战后房地产业出现较严重的一次危机。

　　第四轮上涨：1968年—1973年。香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展;大量热钱涌入;政府启动新市镇开发计划的实施;1972年制订“十年建屋计划”。这些因素促使楼市回暖、繁荣，房价和租金飙升，投机活动盛行，炒卖楼花现象严重，开发商捂盘惜售。股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度，泡沫随时破灭，危机一触即发。1973年，股市泡沫破灭，楼市也随之崩溃。

　　第五轮上涨：1976年—1981年。石油危机过后，经济迅速复苏，香港国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司;1976年开始地铁修建计划;1978年推行“居者有其屋计划”(相当于大陆的经济适用房)，新兴市镇逐步形成;1979年人口增至500万，家庭小型化趋势明显;大陆实行对外开放政策，在邻近香港的深圳、珠海设立经济特区;长江实业、新鸿基地产等一批地产巨头崛起并上市。地产市场迅速复苏、繁荣，并于1981年达到高峰。随后而来的世界经济危机，影响了香港经济;同时中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。楼市快速由热转冷，连跌三年。

　　第六轮上涨：1985年至1997年。1984年中英公布联合声明，增强了香港各界对房地产的信心。1985年市场开始复苏。1986年后，港币随美元一同贬值，银行放松了按揭贷款条件，利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了投资需求。写字楼严重供不应求，售价、租金急升，租金水平仅次于东京和伦敦。国际游资及本地炒家开始疯狂炒买房地产。在这一轮长达13年的房价上涨过程中，曾有一年左右的短暂下跌，1994年上半年，香港房地产市场明显过热，社会舆论强烈，政府出面干预，楼市骤然降温。1995年第四季度，房地产市场开始回暖，海外和内地资金也大量进入香港，推动市场的又一次上升。长期持续大涨，终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，全球罕见(房价涨幅超过了1980年代的日本)。

　　1997年，发生了两个事件，刺破了这个史上最大的房价泡沫。第一件事，亚洲金融危机爆发，东南亚、东亚国家金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击，金融大鳄索罗斯在泰国得手后，又杀到香港做空港元。第二件事，特首董建华上任后，在第一份施政报告中提出，每年兴建8.5万套住宅，即著名的“八万五”建屋计划，让年轻人结得起婚，住得起房。引发市场对于后市住宅供应大增的担忧。

　　结果是，香港房价在1997年三季度达到高点，其后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但持续下跌。持续5年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。2003年房价最低迷时，香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产(也即一套房子未偿还的贷款余额，已高于当时的市场售价)，“百万负翁”不算稀罕。

　　第七轮上涨：2004年至今。2004年香港楼市开始复苏，同时期美国、欧洲、中国大陆楼市皆处于快速上涨期，这也鼓励了香港楼市上涨。之前十年，政府基础设施投入多，城市交通大改善，加上内地开放对香港自由行，香港的商业景气度明显提升，工作机会增加，居民收入持续提高。2003年推出的资本投资者入境计划，助推了内地人投资移民(相当于2000年前后上海实的蓝印户口政策)。2008年之后，香港住宅供应量偏低;金融海啸后，全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港;港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增。另外，内地投资客大量涌入，也成为推高香港房价的重要力量，比如2009年购买面积超过1000平方英尺豪宅的人中，有19%的人来自内地。2010年，政府决定暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，以限制境外人士投资本地物业，主要是大陆人。