2009年后，香港房价加速上涨，私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点。为了抑制投资炒房需求，政府推出了额外印花税，买家在半年内转售房屋，税率为15%，半年至一年之间转售则为10%，一年至三年之间转售则为5%。结果并没有如官员、学者、专家所预测的那样：投资投机者跑光，房价止涨。其后房价总体仍呈上涨态势，直至2011年7月才开始高位盘整，并略趋下滑(同时也受内地楼市降温影响)。

　　不过，2012年2月房价重新上涨，3月开始至10月，房价月月皆创历史新高(大陆房价从6月开始环比上涨，10月时同比仍是小幅负增长)。尤其是9月美联储蓄推出QE3之后，海外资金集聚香港，热钱生猛，房价难抑。于是，万般无奈之下，10月政府再度痛下杀手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的“买家印花税。还将额外印花税的税率提高了5个百分点。

　　然而，新政出台后效果仍不佳。迫不得已，2013年2月，政府又出重拳：增加印花税，其中200万港元以上住宅，印花税全部加倍，最高税率达17%，只有香港永久居民且为首次购房，才可豁免加税。其后市场降温，成交量大幅收缩，房价也出现小幅的回落。

　　但是，从2014年5月开始，香港住宅成交量明显反弹，7月份，成交数为7792宗，明显超过过去两年的月均水平，回至了2012年四季度的水平。但仍明显低于2011年上半年的成交水平。与成交量相适应，香港住宅价格自2014年5月开始上涨，7月份已超过2013年初的高点，再创历史新高。

　　值得关注的一点：近几个月，国际热钱重回香港，香港股价再创近几年新高，楼市亦价量齐涨。与大陆不同，香港多次被评为世界最自由最开放的经济体，长久以来政府对于房地产市场采取宽松的态度，即便是在房价高涨时期，迫于社会舆论压力，也多采取经济调控手段，不愿实施限制性的行政干预手段(与大陆的限购、限贷政策，形成鲜明比照)。也正由于此，香港对外资的限制非常少，在经济繁荣、楼市上升、股价上涨的时期，外资和热钱大量涌入，推波助澜，使房价波动的波幅远大于其他经济体(这与内地对资本项目的管制形成对比)。

　　上一轮香港楼市泡破于1997年破灭，而经历十年上涨之后，这轮新的泡沫已经生成。拿香港九龙40平米以下户型的私人住宅成交价(单价低于大户型)来看，今年二季度均价为10万港元，相较2003年(上一轮房价调整的谷底)的2万港元，暴增400%!上海的私人住宅价格，2013年均价为2.5万元，相比2003年的4500元，暴增450%。但是，过去十年中国楼市是房改之后、市场化初期的需求爆发期，而香港楼市市场化已经历半年世纪了，小儿与成人，无法类比。放眼发达国家的大都市，找不出第二个房价十年上涨4倍的案例。

　　基于房价出现泡沫及当局频频调控，去年笔者曾预测香港楼市泡沫将要破裂。当时也曾说明，泡沫的破裂还需一个外部条件：美联储何时退出超宽松的货币政策。因为香港货币政策跟随美国。今年以来，虽然美国正退出QE,但仍在实行超低利率，需要加息几次之后，才会显著传递至香港货币面。另外，今年7月开始，热钱突然大量流入香港，助推了香港股市和楼市。但热钱来去匆匆，香港楼市泡沫难以长期靠此支撑。当前美元上涨强劲，未来全球热钱回流美国是大趋。

　　因此，笔者仍然坚持认为香港楼市已出现新的泡沫，虽然今年二季度重新反弹，但难以持久，未来几年的大趋势仍然是振荡向下。另外，鉴于香港楼市的特殊性，其频繁的涨跌，泡沫生成与破灭的不断轮回，不可能传递至大陆。大陆的经济发展水平、住宅需求性质、楼市发展阶段，与香港完全不同。我们可以观察香港楼市，而不必为之操心。市场潮起潮落，皆命也。