泡沫累积：民间借贷“看上去很美”

　　按照邯郸普遍的高达20%到30%的民间借贷利率，房价的年度涨幅至少要与此比例保持同步，方能保证开发商支付利息。

　　然而，近两年来，邯郸的房价增长已经十分乏力。数据显示，2012年，邯郸商品房的成交均价达到了4760元/平方米，而今年8月，其月成交均价也仅为4900元/平方米。

　　房价增长乏力的背后，是几近畸形的供求关系。据邯郸当地房地产研究机构人士分析，邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，以此测算，当地商品房存量需要消化近10年。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，在邯郸以及类似的三四线城市，供应绝对过剩，城镇化的速度又远远低于预期，导致去化速度明显跟不上。

　　在这场不顾市场需求的房地产大跃进中，邯郸地方政府对房地产的高度依赖起了推波助澜的作用。

　　邯郸市统计局数据显示，今年上半年，全市房地产投资额为180.8亿元，占固定投资总额1322.2亿元的约14%;上半年，土地出让收入加上相关税收，当年房地产行业收入占其财政收入的40%左右。

　　上海易居研究员严跃进分析，除增加财政收入外，一些三四线城市的土地出让还承载着产业人口导入的功能，这更增加了地方政府推地的热情，但邯郸的人口可能更多流向了周边的北京、天津、石家庄等地，发展本地产业的诉求不达预期。

　　张大伟分析，如此大规模的非法民间集资，地方政府不可能不知情，很可能部分公务员也参与其中，在三四线城市，财富人群恰恰是以国企员工和公务员为主。地方政府的监管缺失也是造成事态严重的一大原因。据一位受损投资者称，在今年8月23日停止如约付息后，邯郸思特利仍通过竞拍获得了新的土地。

　　而民间高息借贷之所以在三四线城市大行其道，主要原因是三四线城市房企融资渠道的受阻。

　　近年来，房地产调控升级，银行贷款越来越受限，三四线城市开发商首当其冲。众多开发商转向了成本更高的信托、私募等融资渠道。近期渣打银行一份关于房地产开发商的调研报告显示，近几个月来，信托贷款成本出现显著上升，高达17.6%。

　　尽管成本高昂，信托、私募等仍然只是发达地区企业的“专利”，对于金融欠发达的中小城市而言，开发商最有效的融资渠道仍然是最古老的民间借贷。

　　广州一位大型开发商人士坦言，去年底至今，公司已经收到很多个三四线中小房企的收购请求。但是打开其资产包一看，大多数是低效资产;而且，很多公司负债情况错综复杂，其中不乏高利贷。

　　在房价上涨的市场中，民间借贷是一个“看上去很美”的游戏，开发商获取发展资金，民众享受高额回报，皆大欢喜;而一旦楼市出现低迷，量价增长一齐放缓，开发商难以回笼资金，危局很快出现。