核心提示：备受争议的限价房上市问题终于尘埃落定，近日广州市国土房管局出台了《限价商品住宅退出操作指引》和《限价商品住宅上市交易操作指引》（以下简称指引）两份文件，对限价房如何退出、上市和取得完全产权进行了详细规定，而这两份文件也被业主称为全国“最苛刻”的限价房上市规定。

广州出限价房上市转让新规：需缴纳差价70%给政府

8359套限价房按新指引退出

据悉，2006年以来，广州市共组织公开出让了保利西子湾、万科城花园、中海金沙馨园、龙光峰景华庭和宏康和园等限价商品住宅用地项目。上述项目的8359套限价商品住宅均已按《广州市限价商品住宅销售管理办法》（穗府〔2008〕1号，以下简称1号文）的规定销售完毕。在1号文中就已经有过规定，权属登记满5年的，如果要上市或取得完全产权，要缴纳契税课税价格与原价差价的70%作为土地收益价款给政府。

如今为进一步明确限价商品住宅5年内退出和5年后上市交易的具体操作，市国土房管局向社会公布《限价商品住宅退出操作指引》和《限价商品住宅上市交易操作指引》。

广州市国土房管局相关人士表示，该批限价商品住宅的退出、上市交易等后续管理规定，按照旧案旧办法，继续适用1号文。在适用范围，新的指引仅适用于已按1号文销售的8359套限价商品住宅。

5年内可“内循环”但需算折旧

据悉，按照指引，限价商品住宅5年内退出的，将实行“内循环”退出的模式，即：可先由政府回购；政府不回购的，需要由业主联系符合限价商品住宅购买条件者购买。在退出的房屋价格方面，该指引规定，房屋销售价格按照年限折旧率结合成新确定。

记者查询广州市房管局公布的折旧表发现，限价房将按照高层框架结构进行折旧，折旧年限为80年计算的话，第5年的折旧率是94.38%，也就是说，如果在第5年但又未满5年整的情况下，限价房业主花原价100万购买的限价房要退回政府或卖给其他限价房购买对象，只能得到94.38万元，5.62万元将作为折旧费不再退回。

另外，在房屋性质方面，指引规定，5年内退出的，房屋性质仍属于限价商品住宅。

5年后可上市交易也可取得产权

限价商品住宅取得房地产权属登记5年后，又如何上市交易，这是限价房业主们最为关心的问题。按照新发布的指引，限价商品住宅满5年后可上市或取得完全产权，上市是指产权人转让限价商品住宅并补缴土地收益价款，产权人也可自行缴纳土地收益价款后取得完全产权。也就是说，限价房业主在取得房地产权属登记5年后，可以上市卖掉这套房子，或者补缴土地收益价款后，将这套房子变成完全能自行支配的普通商品住宅。

在补缴土地收益价款标准方面，指引规定：土地收益价款按照交易时点或申请补缴时点契税课税价格与原购买价格之间差价的70%计缴。补交土地收益价款后，房屋性质登记为商品住宅。

算账 房价涨得越高 业主换房越吃亏

出售房价200万元，政府要拿走98万元，业主只能得102万元

事实上，早在今年上半年，限价房如何上市销售就在限价房业主群体中引发种种议论，尤其是房价差额的70%要上交政府的规定，更是遭到业主联名上书反对。今年4月份，本报曾就此事作过专门报道。

按照新公布的指引，土地收益价款缴纳标准基本上与2008年市政府发布的1号文没有根本区别，这自然还是引发了不少限价房业主的不满。“实在是全国最苛刻的限价房上市规定!”家住龙光峰景华庭的限价房业主谢小姐向记者表示，如果按照政府的办法，卖掉自己的房子根本买不回同地段、同面积的商品房，更别说改善居住环境了。

限价房小区中海金沙馨园的业主李先生则给记者算了一笔账，当时他们买房时只有6000多元/平方米，如果小区的房价涨到20000元/平方米，以100平方米计算，差价就有140万元，政府要拿走其中的98万元，业主们只能得到102万元的售房款，仅能在同地段买一套50平方米的房子。而房价如果涨到30000元/平方米，政府就要拿走168万元，业主们只能得到132万元，只能在同地段买到一套44平方米的房子。李先生称：“楼价涨得越高，限价房相对普通商品房就‘贬值’得越厉害，这让限价房业主怎么活。”

评论：这两份文件，对限价房如何退出、上市和取得完全产权进行了详细规定，而这两份文件也被业主称为全国“最苛刻”的限价房上市规定。