12月8日,华润置地公告显示,母公司深圳与济南两地的5个项目被注入,新增400 万平方米土地储备,可带来价值785 亿元的可销售资源。

根据公告,华润置地将以147.95亿元收购华润集团的5个项目,包括深圳大冲村项目、深圳三九银湖项目、济南兴隆项目及济南档案馆东项目的项目公司100%间接股权,以及深圳帝王居项目的100%股权。这5个项目的建筑面积共计400万平方米左右,其中住宅占52.9%、商业占19.4%、写字楼18.1%、酒店1.2%及其它8.4%。

华润置地将通过向母公司定向增发的方式支付100 亿人民币对价,总共发行7 亿股,每股18.01 港币,公司总股本因此从58.31 亿股扩大12%至65.31 亿股。而剩下的48 亿元对价公司将以现金支付,而支付周期相当宽松。

华润置地在深圳现有土地储备50 万平方米,交易完成后将增加280 万平方米,并将正式进入济南市场。国泰君安余立峰分析,华润城和济南兴隆项目已在2014 年10月前预售了人民币27.04 亿元,华润城和银湖项目将会在未来贡献更多销售。华润城的均价为每平方米人民币5 万元。他预计,该两个项目将会在未来贡献高达人民币810 亿元。

整体来看,注入的项目不仅规模大,而且利润率高。中金公司预计,注入资产的整体毛利率和净利率将分别达到50%和22%,高于华润置地2015 年预测结算毛利率和净利率(分别为30%和15%)。资产注入对核心盈利的贡献将开始于2015 年(每股核心盈利增厚3%或核心盈利增厚21亿港元)并于2017 年达到峰值。

申银万国(香港)分析师Kris Li预计,此次资产注入将在2016 年给公司贡献更多合约销售,但大部分销售将于2017 年才开始陆续确认为收入;负债率方面,预计今年底公司净权益负债将稳定在55%左右,与年中持平;但较去年同期39%的负债率水平有所攀升。

值得注意的是,标普预计,未来两年内华润置地来自投资物业的经常性收入将明显增加,为其利润和现金流提供更大的稳定性。2013年,华润置地实现租金收入逾46亿,在内地开发商中仅次于万达。截至2014年,华润置地商业地产的总建筑面积已超过220万平米,合作商家超1000家,合作品牌逾2500个。预计到2017年底,华润置地在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时,华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。

“预计未来两年内华润置地运营规模将显著扩大,来自投资物业的经常性收入将明显增加。”标普12月11日上调了华润置地的长期企业信用评级。(编辑 徐炜旋)