去年9月，泰禾集团曾以24.75亿元竞得上海宝山区高境镇N120301单元A1-07地块，楼板价24003元/平方米，溢价率高达118%，成为宝山的区域地王。

拿地仅一年之后，今年9月该项目就取得了预售许可证，10月份已经率先推盘入市，是去年上海所有“地王”项目中最先入市的。按照泰禾集团董事长黄其森的设想，泰禾旗下项目90%以上均采用高周转模式，一个项目在拿地之后7~8个月必须开盘销售。但由于今年前三季度市场低迷，上述宝山“地王”选择10月才入市。

据了解，目前该楼盘去化速度很快，符合泰禾一贯的高周转风格。泰禾对这一楼盘的定价策略和营销逻辑，或许能给不少高周转的房企在开发“地王”项目时带来启示。

调低利润预期加速去化

上述“地王”项目泰禾红御均价在3.5万元/平方米左右，虽然在宝山区域已是最高，但是与其“地王”称号似乎还有一定差距。中原地产监测数据显示，该楼盘目前已成交89套，占到已推出房源的三分之一左右。

中原地产分析师龚敏认为，由于地价占到了售价的七成左右，项目利润相对较低，但是对加速去化比较有利。泰禾一名内部人士表示，泰禾红御推出的洋房定价在430万~480万元，虽然价格在该区域已经领先其他楼盘，但仍然是以针对偏高端的改善型需求为主。

中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，泰禾红御3.5万元/平方米销售价格在宝山区域比较合理，因此去化速度较快。对于泰禾这类采取高周转策略的房企而言，如果定价过高，肯定会影响去化速度，导致财务费用增加。

通常房企拿下 “地王”之后，由于地块价格高、地段好，一般会选择开发成高端项目。但是，毕竟刚需才是市场主力，豪宅由于去化速度较慢，对于高周转房企而言，销售回款速度的减慢将会影响其后续的拿地和项目开发。

同为高周转房企的海亮地产总裁周迪永认为，如果一个项目能为企业带来合理利润，满足销售条件，售价相对低于周边同等楼盘是可行的，价格往往可以最直接地影响去化速度。

定位高端改善需求

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对于高周转房企而言，规模扩张和加快布局才是其首要目标，泰禾将上述“地王”项目定位为偏改善型需求是一个非常明智的策略。

泰禾对宝山“地王”的定价策略是否正是为了加速去化以规避风险？记者致电泰禾集团上海区域公司副总经理沈杨，对方并未给出正面回应。但黄其森此前接受媒体采访时表示，高周转能够有效规避政策和市场风险，他强调“落袋为安”。

泰禾一位内部人士表示，泰禾对宝山地块的开发，正是对周边配套、潜在需求进行了综合考虑，最终选择定位于偏高端的改善型需求。

财报显示，今年1~9月泰禾实现营业收入近13亿元，比去年同期增加了107.2%，但是目前泰禾的资产负债率也相对较高，超过了80%，出于风险把控的考虑，对加速去化提出了更高的要求。