12月18日,国家统计局发布了“2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据似乎显示房价正在止跌趋稳。从新建商品住宅价格变动情况来看,虽然11月环比仍然是无一上涨,但大部分城市的跌幅较10月收窄了,北京的环比跌幅从10月的1.3%收窄至0.3%。从二手住宅价格变动情况来看,环比上涨和持平的城市个数都增加到6个,下跌城市个数减少到58个,四个一线城市二手房价环比均上涨或持平,北京的涨幅更是高达0.7%。看起来,房价正在走出下降通道,楼市出现了回暖迹象,至少是北京等一线城市的楼市在好转。

但是,开发商对楼市的走向却似乎并不乐观。近日,在全国工商联房地产商会2014年会上,任志强出人意料地发表了看空楼市的言论。他说,今年年底和明年年初,房地产投资都将延续下滑趋势。他说这番话的目的似乎是推促货币政策放宽松。他并没有直接说房价会下行,但如果房价仍然会上涨,那房地产投资就不会下滑,所以,他的这番话其实已经说明,当前开发商群体对房价走向的预期开始改变,体现到市场策略中,将是下调房价提升销量,加速资金回笼。但当然,他们也还在期待刺激政策的出现。

在房地产开发投资数据中,我们也能看到开发商预期的改变。10月,开发商显得很有信心,大量购置土地,开发进度也有所加快。但到了11月,他们购地的热情下降,开发进度也减慢。9月土地购置面积累计同比增速为-4.6%,而10月是累计同比增长1.2%,11月又是恢复负增长,降幅高达14.5%。10月住宅施工面积累计同比增长8.8%,比9月提高0.7个百分点,但11月又下降了2个百分点至6.8%。

楼市似乎在回暖,说明有更多的购房者看好后市。他们是受到了一系列政策的鼓励,9月30日出台的房贷新政影响尤其大,11月21日的降息也很有威力。开发商也一度受到鼓舞,他们在10月表现出极大的信心。但是,接下来的情况却是,销售的情况仍然不理想,因此库存压力有增无减;资金到位的情况并未真正改善,因此资金链仍然紧张。11月,全国住宅待售面积增加1046万平方米,高于今年任何一个月,也高于去年同期水平。11月,房地产开发企业累计到位资金同比仅增长0.6%,比10月降低2.5个百分点,降到全年最低水平。

库存压力上升、资金链更紧张,令开发商认识到,信贷政策的调整对他们的帮助很有限(信贷政策调整本来就不是为了救开发商,只是一些开发商有一定的错觉)。于是,开发商抛弃幻想,开始准备应对楼市下行的形势,以缓解库存和资金压力。我们在11月房价数据中就能看到这样的迹象。例如,11月北京二手房价环比上涨0.7%,“回暖”的迹象很明显,但开发商并未趁机提价,11月北京新建商品住宅价格仍然是环比下降。显然,他们以价换量的心情比较迫切,因为北京1-11月的住宅竣工面积多于住宅销售面积,库存增加了。

经过从10月到11月的反复,开发商认识到了以价换量的重要性,这将使房价加速向下调整,有利于楼市实现软着陆。我们说的楼市软着陆,不是房价维持平稳,而是房价平稳下降,让更多有自住需求的人买得起房,使楼市能得到自住需求的支撑。当开发商希冀刺激政策的救助时,他们不愿意降价,承受的库存和资金压力不断增长,结果可能是出现烂尾楼和不良贷款,楼市硬着陆。因此,当前应维持宏观经济政策的稳定性,促使开发商形成正确的预期。(编辑 衣鹏 张凡 申剑丽)