作为楼市传统旺季的“金九银十”将在本周收官,从今年楼市成交情况看,冷热不均将成为金九银十的主基调。今年逐月走高的新房成交、供应出现明显双降,而上半年火热的通州楼市开始熄火,与此同时,房价走势、土地市场在今年“金九银十”持续走高,与房地产密切相关的政策,在金九银十持续放松。豪宅化明显,量跌价涨的成交趋势,或成为北京楼市新常态。

□新房成交

成交动能减弱

住宅销量在本期传统的“金九银十”旺季反而显现出动能减弱。北京新房市场呈现“倒U”形走势,经历了3·30新政后的大涨,7月到达顶峰,8月份逐渐回落。

根据链家网研究院统计,9月新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为8048套,与8月同期基本持平。扣除保障房、自住房后,纯商品住宅成交4003套,比8月下降22.3%。

新房市场回落在10月份继续持续,根据链家研究院统计,10月(1-25日),新建商品住宅网签量为6390套,环比下降9.2%。纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交2701套,环比下降20.5%,较去年同期上涨7.9%,预计全月成交或将在4000套左右。

链家研究院李巧玲认为,10月市场成交的下滑,主要与供应有关,10月(1-25日)获得预售证的住宅供应量仅为826套,较9月同期下降84%。一方面,经过前期的大量消化,房企手里的存货不多,推盘节奏放慢;另一方面,由于去年上游住宅用地供应量偏低,拖累今年下游住宅供应。

不过,从上周入市的几个项目来看,当前市场的购房热情依然较浓,多个项目在开盘当天依然出现日光,李巧玲认为,虽然有前期蓄客的作用,但是也离不开当下需求的热情,加上近期双降利好政策的出台,银行房贷优惠折扣有望继续松动,这将再次推动需求积极入市,预计房价将维持小幅上行。

□新房供应

逐月下滑

据亚豪机构统计数据显示,10月第四周(10.19-10.25)北京住宅市场共有5个项目入市,相比之前一周减少3个。其中包括首开·煕悦汇、金融街长安中心、泰禾中央广场等4个商住项目,以及龙湖西宸原著玉府一个公寓项目,预售许可面积10.3万平方米,环比减少8%。

自今年8月单月北京楼市供应达到顶峰以来,随后几个月市场供应一直处于下滑局面。8月北京住宅市场开盘项目个数已达到37个,这一数量也创造了15个月来的入市项目量新高。在8月开盘项目个数达到37个的年度高峰之后,“金九银十”未能突破这一水平。9月,北京商品住宅市场共有29个项目入市,相比8月同期减少了8个,扣除自住房后新增供应3910套,环比8月同期减少12%。

根据亚豪机构统计数据显示,2015年11月,北京商品住宅市场预计仅有22个项目入市,这一开盘量也将创造自5月以来近6个月的供应新低,在并不出色的“金九银十”之后,北京供应市场逐渐开始入冬。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,今年来北京住宅市场供应的低迷根源在于土地市场。首先是数量的减少。2015年前三季度北京共实现宅地成交25宗,相比去年同期减少13宗,规划总建筑面积428万平方米,同比减少38%。其次是价格的飙升,前三季度实现出让的25宗宅地当中,实际楼面价超过3万元/平方米的多达12宗,10月首宗丰台樊家村地块实际楼面价更是超过7万元大关。供地的减少以及价格的提高使得未来市场供应开始向“量少价高”的方向转化,这一预期也影响了当下开发商的入市热情,使得今年来整体市场供应处于低迷状态。尤其是进入年底,大量房企已完成全年销售业绩指标,因此推盘积极性更是锐减,因此预计2015年最后两个月北京楼市供应将进入阶段性低点。

□区域

通州楼市占比下降

从区域看,通州楼市成为北京楼市下滑典型区域,据亚豪机构统计数据显示,10月上半月,通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交238套,占到全市总成交量的15%,这一比重也基本与9月持平。而在今年6月份,通州区以1967套的成交量占全部成交的比重高达25%,接下来的两个月该区域成交更是屡创新高,占全部成交比重维持在22%左右。但是进入9月之后该区域成交大幅下滑,10月亦维持这一趋势,由此,通州区楼市成交下行趋势已成定局。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,从通州区历年的成交情况来看,该区域成交高峰除去受到整体市场形势的影响之外,也与区域发展规划的“炒作”周期基本吻合。2015年,先是“积分落户”政策的颁布,然后是“行政副中心”政策的定位,使得通州楼市再度火热,连续数月成为全市市场的主力支撑,并且年度成交占比也站上近19%的高位。在北京市整体限购政策之下,通州区新增区域限购政策,“双重限购”的严厉性也使得区域热潮无法再度掀起。

除去政策的影响之外,区域潜在供应的不足也难以支撑成交的持续长时间上涨。任启鑫分析,通州区在北京各郊区县当中发展最早,经过多年发展,该区域住宅开发已呈现一定规模,可供开发的住宅用地不断减少,并且在“市政府东迁”的规划影响之后,区域内预留大量配套建设用地,并将推地方向转为商业及办公用地,住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑,截至2015年10月三年间仅成交宅地8宗,尚不及2012年一年的成交量,而其中位于通州新城板块的住宅部分全部为自住房和保障房。宅地供应的减少,特别是纯商住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商住宅的成交难以为继。

□土地

供应、成交双高峰

在持续8个月的供应短缺之后,金九银十成为北京土地市场供应、成交的高峰,北京土地市场迎来集中供地潮,一些热点区域地块遭到房企激烈争夺。

10月20日下午,经过104轮激烈竞拍,葛洲坝以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房及6.18万平方米的农民回迁房的代价,拿下北京丰台樊家村危房地块,溢价率高达50%。张大伟表示,去掉回迁房、公租房和配套设施用地后,该地块商品房住宅面积只有6.82万平方米,导致这部分的楼面价高达7.49万元/平方米。

从2015年10月20日至11月24日,一个月多的时间里,北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地。这34宗土地合计起价达到了628亿元,按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算,这34宗地块最终的成交价有望达到880亿元。从而使北京的土地出让金首次突破2000亿元/年。

值得注意的是,龙头房企们也在越来越多地把资源投放到北京这样的一线城市。中原地产的统计数据显示,2015年以来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地,其中在一线城市投入的占比历史首次突破了40%,达到了44%。

□房价

连续7个月环比上涨

10月25日,国家统计局公布9月份70个大中城市住宅销售价格变动数据。与8月相比,21个城市的新建商品住宅价格下降,10个城市价格持平,39个城市价格上涨,上涨城市较8月增加4个。北京新房和二手房价格已连续7个月环比上涨。

世邦魏理仕所创建的全国商品住宅价格指数显示,9月份房价延续了此前五个月的回暖态势,继续环比上行0.5%,至157.1。各级城市中,一线城市仍呈领涨态势,环比上涨2.3%,二、三线城市分别环比小幅上涨0.3%和0.1%。

第一太平戴维斯报告显示,北京“金九”楼市成交量略有下降,但一手住宅成交均价达到历史新高,整体呈现量跌价涨的趋势。据统计,9月,北京楼市新建普通商品房成交均价为30947元/平方米,这是北京普通商品住宅单月均价首次突破3万元。楼市供应结构的变化,是造成此轮均价上涨的主要原因。尤其是高端项目的集中成交和通州楼市普通住宅的供应限制,共同造成了价格的上涨。豪宅化明显,量跌价涨的成交趋势,或成为北京楼市新常态。

□政策

礼包不断

在今年金九银十期间,对于全国及北京楼市的走向,依然有值得继续乐观的因素,比如央行的降准降息。10月23日,中国人民银行决定,自2015年10月24日起,下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,并自同日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此,五年期以上贷款基准利率进一步降低至4.9%,达到历史最低水平。

根据链家网研究院统计,受8月末的降息影响,9月份北京市二手房商贷首套平均利率下降至4.55%,较1月份下降1个百分点。伴随着年内经历的5次降准,5次降息,北京市商贷首套平均利率呈现出持续下滑的态势,整体信贷环境是近20年来最为宽松的一年。

亚豪机构副总经理高姗认为,仅仅时隔两月之后,央行再次“双降”,使得市场当中流动性持续宽松,购房成本进一步降低,在经历了10月前期的成交低迷之后,市场预期再度抬头,周度成交回升势头迅猛,预计2015年最后两月北京商品住宅市场或将一反往年常态,度过一个“暖冬”。