一线城市频现“地王” 国企称雄土地市场

林小昭

就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。

一二线“地王季”

11月25日下午，备受瞩目的上海新江湾巨型纯住宅地块迎来了现场竞标，12家房企、数轮争夺，最终由信达以72.99亿杀出重围夺得，名义楼板价4.9万/㎡，若扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.1万/㎡，刷新了上海住宅楼板价新纪录。

此前一天(24日)，北京的天空星星点点飘起了雪花，但土地市场却热浪滚滚。当日，北京土地市场继续上演房企抢地大战，经过多轮竞价，最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得，总价68.63亿元。据测算，两地块楼面价分别达到约18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超过区域在售楼房价格。

根据中原地产研究部统计，今年北京土地市场成交额已达到约1920亿元，超过2014年全年1916亿元的历史成交纪录。剩下的最后一个月里，北京仍有多幅待出让地块，全年成交额超2000亿元几成定局。

“全是地王！”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，今年北京成交的土地中，有9宗成交楼面价超过5万元/㎡，25宗楼面价在3万元/㎡以上。目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，已普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。

张大伟说，虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多的“地王”集中出现，未来房价很难不受到影响。尤其是北京，今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元/㎡的情况下，未来住宅产品“豪宅化”难以避免。

实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京、上海，广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。例如，南京将于本月27号拍出的仙林湖板块一地块，起拍价已超出该区域“前地王”楼面价，为此周边多楼盘都已暂停加推，待新“地王”出来后伺机涨价。

11月20日的新一轮杭州土地拍卖会上，拱墅区桥西板块和下城区文晖板块的楼面价又被刷出了新高。其中，桥西拱宸桥单元宅地被金地以16842元/㎡摘得，文晖单元宅地则被朗诗以18479元/㎡斩获。

为何在全国土地出让金下降25.2%的情况下，核心城市土地市场却如火如荼？这是因为，在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市就十几个，最多不超过20个，占全国城市的比例相当之小。而且这些大城市在国家严控城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。

也就是说，对开发商而言，未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下，土地市场的价格自然也就水涨船高。

国企称雄

那么，到底是谁在拿高价地？张大伟说，现在在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。这其中，尤以央企和地方大国企为甚。今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地，其中77%的地块被央企或国企摘得，只有十幅为民企摘得。

例如，23日成交的石景山交通枢纽M、N地块，经过多轮激烈竞价，最终以35.4亿元被北京老牌国企华远地产夺得，楼面价格达到28697元/㎡，溢价率高达121%。据现场消息，此次竞拍共吸引了包括城建、华远、碧桂园、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。竞拍一开始，城建、华远、碧桂园三家房企相继发力，当报价喊到了32.5亿时，碧桂园率先退出了竞拍，华远和城建这两家北京国企继续争夺。最终，经历96轮激烈报价，华远才得以拿下该地块。

同一日，华润联手未来科技城共斥资50亿元，摘得北京小汤山两宗土地。24日，北京土地市场继续上演房企抢地大战，经过多轮竞价，最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得。虽然有诸多房企参与竞标，但连续两天北京土地市场最终的胜利者均为国企，这也正是今年北京土地市场的一个缩影。

在上海，虽然比例没有北京那么高，但国企拿地也超过了一半。统计显示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。

例如25日夺得新江湾城地块的信达地产，可谓真正底厚钱多。作为中国信达资产管理公司集团内的唯一房地产开发业务运作平台，得益于信达资产强大的金融背景，信达地产拥有获取低成本资金的天然优势。有评论称，25日的竞拍，就像“有钱人”遇到了“钱本身”。

“他们才是真正的土豪，所以我们即使输了，也输得光荣。”与信达厮杀到最后一刻的福建上市房企泰禾集团相关人士说。

张大伟说，现在一线城市的土地市场正进入到寡头时代，市场交易变成“豪门的游戏”，不仅外地中小房企进京、进一线城市的难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出主流市场，随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企成为土地市场的主力军。