【导读】北京新房供应创十年新低，进入存量房时代。经济之声《央广财经评论》本期关注：楼市分化加剧，去库存政策更要有针对性。

据经济之声《央广财经评论》报道，受一系列利好政策影响，今年北京楼市明显回暖，但成交火热的背后却是新房供应量日渐萎缩的现实。媒体报道，今年北京商品房住宅供应量仅4万套，创下十年来最低水平。

数据显示，截至昨天，如果剔除保障房，北京新建商品房住宅供应量为40085套，只占到去年全年供应量的53%，创下近十年以来最低水平，但成交量却高于去年。

从市场未来预期看，北京的纯商品房住宅供应量也处于下降趋势。截至昨天，今年北京土地市场共成交47宗商品房住宅用地，总面积为836万平方米。有分析指出，地块中包含多种配建，实际商品房住宅用地合计只有280万平方米，未来能够供应形成的商品房住宅只有20000多套。由于新建商品房住宅供应量减少，北京楼市将进入存量房阶段。

纵观全国楼市，一方面，“楼市去库存”正在被前所未有的重视，另一方面，北京上海这样的一线城市已经进入或者早就已经进入存量房阶段，楼市冰火两重天，区域分化加剧。在这种情况下，相应的政策也不可以“一刀切”，要更有针对性，供需两端发力、分而治之才是解决之道。

12月14号召开的中央政治局会议，再次重点讨论楼市去库存，以致业内猜测楼市去库存可能会成为今年中央经济工作会议重要内容。媒体报道，住建部等部门，已在酝酿多项“楼市去库存”的技术手段，并将其提交中央经济工作会议讨论。

而在北京上海等一线城市，除了新建商品房住宅供应量日益减少，今年以来凸显的结构性矛盾也值得关注。数据显示，北京11月单月的土地成交创历史记录，成交土地19宗，成交额高达561亿元，10月丰台区拍出的一块地部分楼面价格高达7.5万/平方米；上海，11月25号拍出的楼面价达到4.9万元/平方米，次日又现“地王”……业内人士指出，一线城市未来将出现两大特点：一是供应减少，二是豪宅化。

在一线城市，大量普通住宅豪宅化，刚需人群无力承担动辄9、10万甚至15万每平方米的价格，在投资投机需求已经基本退出市场的情况下，这部分房源同样面临过剩的风险。

楼市的稳定对于我们的经济转型调整意义重大，针对楼市区域分化的日趋严重，针对不同城市的特点，政策的发力需要更加细分和精准。

关于这个话题，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭作出评论。

经济之声：今年北京上海等一线城市楼市明显回暖，但成交火热的背后供应减少也是不争的事实，同时，下半年房地产市场绕不开的关键词是“地王”，在三四线城市库存持续承压的同时，一线城市陆续天价成交的地块也引人关注。供应减少加上豪宅化，您对一线城市楼市的情况如何判断？

杨红旭：一线城市需求旺盛，但土地资源稀缺，有限的宅地供应多数偏向于豪宅化，这样就会导致未来一线城市的房价依然强势。从中长期来看，价格还会继续上涨，而且豪宅所占的比重会进一步上升。这样就使市场两极分化，一方面高端市场的比例增加，另一方面中低端的项目会减少。一部分中低端的需求可能要跑到远郊或者购买政府保障类的产品，另外一部分钢需中小户型追求者将会进入到二手房市场。所以，新房趋于高端化，价格也趋于上涨，这是一线城市楼市的量价走势。

经济之声：一线城市这种高端化未来会不会也会面临过剩的风险？

杨红旭：长期来看是没有必要担心的。市场有一个自我调节的机制，当供应量持续增加之后，其中有的项目就赚不到钱、甚至亏损。但是短期来看确实有隐忧，比如北京，过去2年，尤其是今年下半年，高价地特别多，四环、五环楼面价达到5万元左右，甚至以上。有人测算，北京市未来几年将有50个项目的单价达到10万+的水平。这么多豪宅项目同时入市，而北京市场的高端需求有限，会使这类项目的销售周期进一步拉长，企业想赚钱的难度系数是比较大的，或者卖的比较慢、或者卖不动，盈利的前景并不容乐观。但是，因为很多企业在三四线城市没法拿地，它只能在一线城市抢地，这也是区域分化带来的一种扭曲的市场格局和结果。

经济之声：未来针对一线城市的楼市政策应该包括哪些内容？

杨红旭：三四线城市库存高，可能还会有新政出来，进一步刺激需求。但是一线城市价格比较高，尤其是今年深圳价格狂涨6、7成，上海涨了30%，北京涨了10%-15%了。在这种情况下，一线城市的限购不会放松，房贷优惠也不会有很多。在未来一段时间新出台的政策当中，不会包含一线城市，一线城市继续保持目前的偏紧的调控态势。

经济之声：再来关注部分二线、主要是三、四线城市的情况，这些城市的去库存成为近期关注的最大热点之一。在供给侧改革的背景下，明年针对这些城市去库存、稳定市场的政策还有可能会从哪些方面发力？

杨红旭：第一，少建安置房、保障房，让地方政府争取收购一些存量房用作安置和保障。第二，针对农民工市民化，地方政府应该在户籍制度改革、住房制度改革、宅基地流转等方面加快改革力度，使这些农民工能够更好的、更有条件去中小城市购房、落户。第三，还要看一些短期政策，我认为信贷还可以进一步放松，还有进一步加快公积金证券化的推进进程，另外财税还可以进一步放松和降低成本。