文/瞭望智库研究员于春美、胡雯


　　在12月21日闭幕的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一。这是史无前例的。

　　会议明确提出，将采取包括在需求端落实户籍制度改革，加快农民工市民化，促进农民购房；在供给端鼓励房地产开发商适当降低房价，促进房地产开发企业兼并重组等政策。同时明确表态，要取消“过时的限制性措施”。

　　如何理解这些政策？它们释放出哪些信号，又会对房地产市场产生怎样影响？尤其大家最关心的是，中央政府旗帜鲜明地鼓励降房价，“我的房子会贬值吗？”
　　1“去库存”为何会上升到国家高度？
　　本次中央经济工作会议，对房地产去库存的阐述与措施，多达325个字，把“去库存”上升到国家高度。主要是因为：目前，我国整体房地产库存水平较高，尤其是三、四线城市去化压力很大，地产企业投资意愿不断下滑，已经成为拖累中国经济最大的风险。

　　中金公司最新数据显示，我国一线城市的平均去化时间为8.8个月，二线城市为11.2个月，三线城市为21.5个月。因此，化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。
　　2中央鼓励“降房价”，我们的房子会跌吗？
　　这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价，并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价，而是用引导的方法让开发企业对市场未来产生合理预期。

　　当然，并不是每一个城市的房地产都需要降价，例如北京等一线城市的房价就不太可能下降。这样的表态，核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势，避免土地市场竞争过于激烈。在执行上，具体的政策措施仍然会是市场化手段。

　　当然，企业作为市场主体，也会有自身的考虑，例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产，更不用说降价可能导致群体事件等等。所以，降价不降价，企业会根据自身情况来做决定。

　　政府还应该考虑，实施全方位的去库存方案，市场上呼声较高的是：让政府与银行及税务局三方都加入进来，切实降低开发商的税费负担，改变房地产开发总成本逐年增长的势头。

　　同时最大程度地释放出首次、改善和投资性需求。例如，房贷首付与利率下调，继续实施降准、降息等宽松货币政策，实施买房财政补帖和房地产税费减免等优惠政策。
　　3一线城市的限购算“过时的限制性措施”吗？
　　考虑到目前一线城市的供求形势，2016年特大城市限购应该不会放开。更何况，一线城市还需要通过限购、限贷政策来调控人口规模。

　　所以，“过时的限制性措施”是在一些供大于求的地方，取消不合理的限购、限贷和限价等政策。但是，从全国范围来看，对二套房、三套房的高利率和首付等政策可能调整或者取消。

　　总的来说，去库存不可只依赖政府，更需要房地产企业齐心协力。

　　未来不会有类似四万亿的大规模刺激政策，更不会有凶猛的去库存超强政策出台，不能心存侥幸。本届政府更加强调固本培元，着眼中国房地产市场中长期的稳定和发展。
　　4农民可以进城落户了？制度改革总要个三、五年
　　会议中提出的要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。这一个政策是在试图抵消人口拐点对房地产市场的负面影响，利用人口红利继续支撑楼市发展，释放更多的住房需求。

　　据统计，中国三、四线城市当中约有三四成购房需求是来自于周边中小城镇和农民，政府如果能够在信贷、税收和宅基地流转（或质押）等方面加大政策支持力度，的确能释放出大量新增购房需求。

　　但是参照美国次贷危机的教训，不能过度鼓励支付能力较弱的农民购房，否则可能出现还贷困难，不良贷款率上升的现象。

　　在深化住房制度改革方向，会议提出“以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度”的主要方向，意味着将来可能收购商品房库存转为保障房，将农民纳入住房保障体系，并在公积金与社保等方向进行改革。

　　举例来说，包括打破城乡二元制、建立政策性住房银行、推进房贷资产证券化、允许异地贷款、实施公积金房贷资产证券化等等。

　　农民工市民化等措施的确是化解楼市库存的一条途径，但这属于中长期政策，需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地，至少要等两三年才能见效。

　　总体来看，长、短期去库存措施应该多项并举，协调进行。
　　5投资性购房竟然受到政府鼓励，租房将成大市场？
　　本次会议提出“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路，这是一个巨大的、彻底的转变，过去一直把“多买房”看做投资、投机活动，是政策严厉打压的对象。

　　这一改变说明，政府承认中国房地产市场进入存量房时代，即商品房直接转变成二手房，形成住房租赁市场。

　　但是，目前，我国的住宅租金回报率比较低，三、四线城市尤其低。

　　显然，政府不会只靠预期指引来发展租房市场，更可能出台实实在在的政策鼓励措施。

　　这样的政策将着眼于降低住房的持有成本。当然，由于税率改革的复杂性，房地产行业营改增很难在近期出台。

　　这里尤其要提醒是，

　　开发商作为市场主体，应该有一个基本的认识，去库存绝不是政府兜底托市，趁机涨价不明智。（文章来源：《瞭望智库》公众号）