一线楼市该降温了

范欣

春节过后，几个主要一线城市的楼市向坐上了火箭，一飞冲天，人民日报、新华社纷纷发文警惕风险。

此轮一线楼市大幅上涨极不合时宜，一方面我国经济仍处在转型周期，供给侧改革仍处进行中，产能过剩、僵尸企业等问题仍未有效处理；另一方面，保守估计全国7亿平米的房地产库存仍“泰山压顶”，该去库存的三四线城市没有去库存，为兼并重组而放松的货币政策最终货币却流入了一线楼市，宏观调控或者说改革推进的难度进一步增加。

仔细分析一下此轮一线楼市上涨的原因，无疑就是货币现象、有效需求与供给不足三个因素叠加的结果。自去年年初至今，央行共降息5次、降准5次，随着银根大幅度放松，广义货币供给M2自去年下半年起一直在13%以上高位运行，虽然说在外汇占款大幅减少的背景下适当增加货币供给是有必要的，但对应去年6.9%的GDP数据来说，不可谓不多。在货币供给较为充裕时，供给弹性较低的资产价格上涨较快，而一线楼市就具备这样的特性，地产政策宽松、长期人口净流入加上购买力充足使一线城市楼市需求较为稳定。

再看供给，由于众多三四线城市库存压力较大，众地产企业为规避风险，纷纷从这些城市中撤出回归一线城市，造就了一线城市土地一级市场的火爆。2015年北京市土地出让金创纪录地达到了1983.5亿元，同比增长3.5%。表面看增加并不多，但要知道，为了有效控制人口，众一线城市近年来纷纷控制了土地供给，据统计，2015年北京土地市场共有103宗土地实现出让，相比2014年减少38宗。

如此看，土地供给减少、楼市需求稳定，再加上货币宽松助阵，一线楼市想不涨都难。

关键问题是非理性的上涨不但引来了正常居住需求提前释放，更多的是投机与投资需求的集中释放，传统将自己房子抵押给银行套取现金再投资房子的模式已明显out，最新流行的是自买自卖、转按揭、P2P、众筹、过桥等新兴金融杠杆工具，这类工具的一个普遍特点是利息高、杠杆高，可将人性贪婪发挥至极致。去年股灾使公众首次看到了高杠杆金融工具滥用的惨烈效果，股灾期间场外配资的10倍杠杆已足够吓人，使多少参与配资的投资者血本无归。

毫无疑问，目前一线楼市的风险已经在逐步累积，一旦泡沫破裂，后果难以想象。因此，作为一线楼市的监管方应尽快出台抑制措施，控制住过快上涨的房价。一方面可以适当增加一线城市土地供给；另一方面则需要适当控制一线楼市需求并坚决抑制投机，在支持首套房基础上适当提高二套房首付比例与贷款利率，适当增加二套房交易环节税费；此外就是一定要严查场外配资资金以各种渠道进入一线楼市，降低一线楼市杠杆比例。

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