新华观察

18日下午，南京土地拍卖，地价再飚。同一天，苏州出台十项政策稳定房价预期，划出全年涨幅不超过12%的“红线”。两个省内楼市最火城市同一天传出的这两个消息，耐人寻味。

竞拍一开始，手持45号牌的房企就豪气地加价14亿！一举让价格直接跨越了“最高限价线”，主持人提醒中带着调侃：“感谢大家对南京市保障房做出的贡献。”按照当地规定，超过最高限价的地价部分将用于保障房建设，而同样的“感谢用语”主持人说了两遍。

这一场土拍，近50家房企组成“豪华参拍阵容”，对手的高幅加价，并没有击退“应战者”的勇气，3个区域最高地价由此诞生：鼓楼区热河南路一地块由招商地产以48.2亿元竞得，楼面价29899元/平方米；江北新区纬七路一地块由中建东孚以11.2亿元夺得，楼面价22435元/平方米；江北新区雨山路一幅地块由保利地产以31.2亿元收入囊中，楼面价22320元/平方米。若以3个区域的现有房价衡量，地价均已超过房价，正所谓“面粉赛面包”。

这场土地拍卖会之前，国家统计局公布了2月70个大中城市住宅销售价格统计数据，数据显示，2月南京房价环比再涨2.7%，创下环比涨幅新高。这已是南京房价连续12个月上涨，1年涨幅达14.1%。

高地价、高房价两相映照，给当地楼市投射出狂热而不安的情绪。然而，理性的市场分析人士和专家已开始发出忠告：如此“高歌猛进”恐将加速本轮上涨周期的结束，因为涨太快太猛会导致购买力弱化，无人接盘，最快下半年可能产生市场逆转。

眼下的南京，已然是二线城市中的房价领涨者，2月该市新建商品住宅均价环比上涨2.7%，超越了北京的2.3%、广州的1.6%，仅次于深圳的3.6%和上海的2.9%，涨幅全国第三。这其中，河西、江北两个板块房价溢价更为明显，去年河西房价普遍还在2万多元，但现在楼盘售价均在3万元以上，少数楼盘的房价则冲过了4万元的高位；江北房价在去年7月国家级新区利好落定后进入大涨期，有楼盘一年房价上调六七千元/平方米。

不安分的地价拽着房价高企。去年下半年以来，南京“地王”频出，去年最后一场土地拍卖会上，更是拍出高达4.2万元/平方米的地价。地价跳涨，给楼盘加价销售注入底气，买方也在恐涨效应下加快进场，再搭上政策利好频出、资金量化宽松的快车，楼市上演资本狂欢。

昨日高价地再出，江北有楼盘随即放言将涨至3万元/平方米。而几乎在近50家开发商“拼抢”地块的同时，淘宝网司法拍卖平台上，20个人在“抢”河西一套豪宅，公开拍卖的这套房面积294.97平方米，起拍价789万元，经过140轮激烈竞争，成交价高达1219万元，涨了54%！

据悉，南京物价部门对房价的把控已经趋紧，房企报价过高将受到一定压制，然而，一定时期内压住几个楼盘或一批楼盘的高报价，却非长久之计。有的房企因此“不高兴”卖了，干脆“捂”起来，在供不应求矛盾本已十分突出的当下，无疑又助长了供需失衡。

如果说物价之手“紧”了，那么“土地财政”套路下的地价把控之手似乎却在“松”。记者留意到，这一年来，南京出让土地时，常常出现起拍地价已经定得相当高的现象，有的地块甚至未拍已是“地王”。3月16日推出的4幅地块，起拍地价已赶上或者超过此前拍出的“地王”价。

政府在土地出让前制定的“底价”就已很高，在“僧多粥少”、市场本已火热的情况下，不拍出高价都难。2月底南京出台十七条房地产调控政策，提出遏制地价从而平抑房价，但目前来看，成效尚未显现。

“如果，没有三四线城市的冷清把资本往南京逼，没有投资渠道缺乏、股市低迷把大量投资需求往楼市逼，没有资本的泡沫，没有需求的泡沫，哪有今天的地价飞涨、房价飞涨？！”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，眼下房企有的重仓南京，没有进入的则在积极布局，地产资本向南京聚集的趋势有增无减，南京的土地市场完全被资本操控。而地价与房价本就是互助互推的“孪生兄弟”。

张辉认为，2014年底开启政策刺激的大门以来，中国楼市进入史无前例的全民投资和泡沫经济时代，买房人抢房，开发商抢地，投资需求大量释放，一轮资本主导的地价、房价涨价潮席卷一二线城市，愈演愈烈。深上宁京广等领涨的一二线城市，恰恰是楼市泡沫最大的吸纳者和承担者。

“房企的拿地逻辑根本不是基于正常的房价预测来倒推地价，而是资金竞争下谁的风险偏好最高？谁的胆子更大？根本不是未来房价能不能卖到多少钱的问题。有的房企在拍地前甚至根本不算账，只是照着周边楼盘的房价来拍地。”

“照这样发展下去，本轮上涨周期将很快走完。”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华直言，当前市场的疯狂将使得本轮上涨周期提前结束。而昨日一位在圈内浸染多年的人士称，最快可能到10月份，市场就会出现变化。更有多位地产圈人士预判，明年市场风向会逆转。微博和微信朋友圈里，“泡沫会不会破”的担心、希望政府出实策控房价和地价的呼声也纷纷出现。

此时，与南京一样拥有火热楼市行情的苏州传出消息：18日，苏州市政府召开关于稳定房地产市场发展的会议，出台十项政策稳预期，主要包括增加住房供应、加强土地供应管理和市场监管等，其中最引人注目的是，当地政府给楼盘预售证备案价格划出涨幅“红线”：申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。

苏州科技学院教授盛承懋认为，现在苏州属于一二线城市中房价涨得过快的城市之一，新政出台及时。“不宜”体现了有形之手的引导，是出于对市场经济的尊重。而政府引导下，短时间内房价不会出现断崖式涨跌，市场买卖双方都应保持理性。

苏州出手了，南京还会远吗？