地”。5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。新京报对比新旧政策发现，实际税负并未出现太大变化，缴纳增值税后，税负微降。

比如北京市民销售购买不足2年的住房，卖房价格是100万元，按照现行营业税政策，这100万就是销售额，按照销售额的5%计算营业税，应缴营业税额为1000000×5%=50000，卖房人需要缴纳5万元的营业税。

营改增后，按照增值税的计算方法，卖房款100万，但这100万为含税销售额，需要换算成不含税销售额，公式为销售额=含税销售额/(1+税率或征收率)，增值税中规定个人转让其购买的住房，按照5%的征收率计算应纳税额，故这套房产不含税销售额=1000000/(1+5%)=952400，再用不含税销售额计算应缴纳增值税额=952400×5%=47600，因此，营改增后卖房人需缴纳税款4.76万元，节省2400元。(李蕾)

■ 观点

中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

整体看，房企拿地分化，针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一二线城市。

同时，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市需求基础依然庞大，从2016年一季度的市场看，明显