专栏作家蒋涵撰文指出，今年以来，内地楼市持续畅旺，多个城市上半年楼价按年升逾两成，对内地楼价是否重现泡沫的担忧再度升温。中金近期发表的一份报告则认为，若以房地产按揭贷款占GDP比重来看，中国仍远低于美国及日本，全社会房贷支出负担并不算高，可见楼市不存在明显的泡沫。这篇文章具有一定的借鉴意义。

对于内地楼市是否存在泡沫的问题，市场已讨论多时。一方面，有人大呼小心泡沫;另一方面，楼价却愈升愈有。统计局公布的数据显示，深圳楼价在上半年按年急涨47.4%，为全国升幅最高的城市。另外，厦门、上海及南京上半年楼价均升逾三成;合肥及北京的楼价则有逾两成升幅。

人民银行自去年以来的减息降准政策，成为此轮楼市上升的重要催化剂。不过，同期居民收入升幅似乎明显跑输楼价，令人担忧升幅能否持续。以深圳为例，上半年深圳居民人均可支配收入为25281.88元(人民币.下同)，按年升9.4%，增幅较全国平均水平高0.7个百分点，但与楼价升幅比较，仍大幅跑输。

中金报告指风险不高

中国楼市泡沫经常受到质疑，加上今年以来， 一二线城市楼价暴涨，泡沫会否爆破再惹争议。不过，中金近期发表的一份报告，从房地产按揭贷款数字分析内地楼市，发现内地楼市风险并不高。

报告指出，截至今年上半年，中国房贷存量为16.8万亿元，占过去4个季度GDP总和(年化GDP)的24%;而日本楼市高峰期的九十年代，此数字达到30%以上，2014年的占比亦有41%。美国方面，2007年楼市高峰时，房贷占GDP比率为73%， 2015年底则为53%。因此，中国目前的房贷量均较美日为低，风险并不算高。

至于房贷支出负担方面，中金并未将个人平均可支配收入与城市平均楼价作比较，反而以全国整体房贷还款支出，与整体GDP及收入对比。因此，全国上半年房贷存量为16.8万亿元，以平均房贷利率4.5%推算，8年还清房贷，全社会每年的还款金额只是2.6万亿元，占年化GDP的3.7%，全年居民可支配收入的8.2%。若按照美国平均28至29年的房贷期计算，中国全民房贷只占居民可支配收入的3.4%，压力并不大。

透过以上两种较为宏观的计算方法，中金认为，中国总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围。以上结论未必所有人都认同，但宏观数据与全国平均数据一样，同样存在误差，只有银行对贷款人的收入与贷款数字最清楚，但银监会从未公布相关数字。内地楼市的风险，大家只能继续猜测。

三四线城市供应过剩

不论大家是否认为内地楼市真的存在泡沫，至少在官方层面，看到楼价急升，已开始感到不安。除了一线城市一直不愿撤销限购令外，多个二线城市此前撤限后，近日又再次重推限购限贷令。

但从过去数年的经验看来，透过限购限贷令遏抑需求，对阻挡楼价上升的作用有限;反而若增加供应，各地楼市逐渐出现供过于求，更有利楼价回稳。另外，多个三四线城市的楼市仍存在供应过剩，楼价持续下跌，与一二线城市楼价暴升的情况形成强烈对比。

目前，工作机会集中在一二线城市，人口亦集中于此，居住需求旺盛，楼价自然上升。要遏抑楼价，惟有推动三四线城市发展，但城镇化发展仍未见成效，一线城市楼价相信仍会坚挺。