本篇文章的起源是知乎上的一个朋友问我对深圳房价的看法。从我上次分析房价过去大概半年了，是时候再重新整理半年来的一些思路和政策消息。

去年年底到今年年初，以一线城市北上深为火车头的房价涨幅迅速影响了南京和厦门等二线城市。各地地王频出更是起到火上加油的作用。高房价下，实体经济通缩和资产价格通胀之间的不正常扭曲进一步加剧。与房价成鲜明对比的是民间投资额增长不断放缓，实体经济萧条下百业凋零。或许用凋零有点过火，但实体经济的收缩在广东我是深有体会的。其他的地区我没实地考察过，但从网上的消息来看都不太好。

年初时，我对一线城市房地产市场是持看好观点的。主要原因是我当时已经看到实业凋零、通胀预期和货币贬值预期下，资金将无所选择，只能往看起来相对保值的楼市里涌。而事实确实也证明我当时想的是对的。我说说身边两个案例，或许投资者能从管中窥豹，略见一斑吧。

例子一是一个亲戚，在上海内环有一处不到一亩的小厂房，卖掉后果断买了静安的一处房子。三个原因，其一是学区房，小孩走路可以上学，其二是知道货币贬值，又没有更好的投资渠道，第三是认为上海能持续从其他地方吸引资金和高收入人口，看好上海楼价潜力。

例子二是一个朋友，在深圳相当好的地段有一座小办公楼，本来是打算卖掉把钱投到海外去的。最后还是决定不投资海外，把物业拿在手里，卖掉不知道钱还能在国内投什么。

接下来我想先从年初所考虑的三个观点逐步探讨目前的状况。实体经济已经说过，近几个月的投资增速、工业企业产出和PMI等数据都没有好转的迹象。通胀预期因为汛情的原因没有反映出来，刚出炉的CPI更是创下半年新低。但要注意到PPI同比正在走强。同时，房地产价格上升的传导仍未体现在终端服务和商品价格上。简单来说，房价涨了，租金和人工都得涨，虽然涨幅跟不上，反应的速度也跟不上，但始终会涨。房地产为百业之母，所有商业的经营都离不开房地产，就业人口也会因为房价上涨而要求涨工资，只是相对少而已。货币贬值方面，有目共睹，今年已一度触及6.7。虽然目前收复了一些失地，但比起年初的6.5x还是下跌了。尽管官方渠道一再声明没有贬值基础，但明白人都知道是怎么一回事。

虽然从上述的三个方向来看，年初时的预想没有出现变化，但我感觉房地产的风险会越来越高。我在此前的文章里引用〈黑客帝国〉的一段剧情写道“不管红色还是蓝色，最后都是药丸”调侃楼市，其实正是我对未来几年后楼价的判断。

首先我想强调楼市和经济的因果关系，并不是楼市泡沫破裂导致经济危机，而是反过来，经济危机导致楼市泡沫破裂。一线城市和受其外溢影响的周边城市房地产市场火爆的基本面原因不外乎人口和资金向这些城市聚集。

人口聚集的原因是更好的公共设施和服务，更好的生活配套，更多就业机会，更多商业机会等等。前两条受经济增长速度的影响较小，但后两条绝对和经济周期紧密联系。一旦经济增长持续不振，人口聚集的动力会受到很大打击。资金聚集的原因说穿了其实也是因为人口聚集，人口聚集导致购房需求上涨，资金追逐投资回报所以涌向人口流入的城市地区。

今年年初，《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》里的一组数据令人惊异。2015年末，上海外来常住人口数减少了14.77万人，同比下降1.5%，其在全市常住人口中的占比下降了0.5个百分点，降至40.6%。这是上海15年来首次出现外来常住人口负增长的情况。这条消息在当时来讲其实并没有大家想象中那么坏，我们必须结合当地的人均收入增长来作客观判断。国外也好，中国也罢，人口向大城市聚集的过程中势必会出现自然淘汰的过程。低收入者慢慢被快速发展的城市淘汰，迁出当地，高收入者则不断向当地聚集，这个过程其实是必经的，也是健康的。我们更应该关心的是，常住人口减少的一线城市人均收入是否仍能保持较快增长，就业和经济增长能否保持在较高水平。

一线城市房价的风险不在于其房价过高，而在于其能否像以前一样，持续吸引资金和高收入人口。任何拿其他国家其他城市和中国一线城市房价对比的分析在我看来都不甚客观，道理很简单，有的股票可能几年间涨了10倍，有的股票还倒跌，这有什么可比性?分析房价未来走势既要从房子的商品属性中的供需来判断，也要从其作为投资品的属性，货币、信贷等角度来判断。

对于目前看起来极高的一线城市房价，我不认为会出现突发性的崩盘，癌症病人也不是一两天就挂了的，何况一个城市的房价。我认为会出现的情形是，房价持续高企，或继续涨上去，经济发展无以为继，最终导致失业率上升，进而引发房价进入漫长的下调通道。所以，目前中央的做法我认为是对的，停止大规模的刺激，避免资产泡沫继续变大，同时又不能抽走流动性，以避免经济陷入资产负债表式的衰退。7月中央提出全面抑制资产泡沫后，地方政府和中央的博弈仍在继续。个别地方政府装模做样的出台一些限购和提高首付的政策，基本不会有太大效果。

只要M1和M2的剪刀差仍继续放大，市场扭曲结构仍未得到改善，房价只能是义无反顾的往泡沫扩大化方向前进。而这点正是我目前最担心的。

高房价本身并不值得担忧，只要有足够的后续购买力和实体经济增长潜力，高房价完全可以靠时间来消化。虽说工资增长肯定追不上房价，但资本主义下的社会本来就是一路向两极化前进。不同国家间的分别只是在于中产阶级的大小而已。最好的例子莫过于香港，100万人生活在贫困线下，但豪宅同样遍地。这时，政府的再平衡功能就必须起作用，在这点上，香港做的并不好。

而国内一线城市比香港做的还要差。高房价的成因和其后果将导致经济增长持续不振，直到经济增长疲弱到无法支撑高房价为止。成因之前已经说过。后果包括几点。高房价导致生产成本上升，而同时抽取了实体经济增长所需的资金。高房价导致按揭支出挤占消费支出，不利经济转型。高房价和弱经济势必导致失业率上升，进一步打击经济。

房地产的周期是以10年为单位计算，而中国从房价市场化到现在只经历过局部地区的泡沫破裂。中国经济的韧性和政府主导的强势资源倾斜，一线城市的房价短期内不会出大问题，但任由其继续发展下去或许将导致实体经济一步步下滑并在最后打击甚至摧毁房地产本身。

这里说的短期很难判断是一两年还是三四年，或许从以下的这些数据中我们可以提前判断：

1.该城市/地区人口净流入量增长和人均收入水平

2.按揭还款占家庭收入比例

3.失业率

4.该城市/地区房产供应需求比和总供应量