任泽平：在房地产的盛宴里谁切得了最大的蛋糕？

来源：网易财经发布时间：2016-10-19 10:28:39

导读：

在房地产的盛宴里，谁切得了最大的蛋糕?本文分析了房价构成，以便更好地理解房地产市场的利益主体、激励机制以及各自的行为模式，并有助于判断房市的博弈结构和趋势。

摘要：

从宏观层面看，2014年，土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%;从中观城市看，2015年，土地出让金和税收的占比56.8%;从微观上市企业看，2015年，土地转让金和税收占房价的56%。

1999-2015年，国有土地出让金从514亿激增至3.25万亿，增长63.3倍，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。2004-2014年，5个房地产特有税种税收合计从1207亿元飙升至1.38万亿，十年间增长11倍，占地方财政本级收入之比也从10.16%上升至18.21%。2004-2014年，6个房地产业相关的税种税收合计从1028亿元上升到7294亿元，增长7倍。2014年6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。

1)将房价分解为土地转让金、税收、建安成本、公司毛利，通过计算北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州11个城市2014、2015年的房价构成，发现土地和税收成本占比从2014年的51.6%上升到2015年的56.8%;2)建安成本各地差别不大，不是各地房价差距的主要原因;3)通过回归分析发现，土地价格显著影响房价。

拿地成本占房价4成以上，税收占比约13%，政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升，上市房企的营业收入中成本占比上升，利润占比下滑，缴税略有下滑。

受益于土地财政，地方政府是房价上涨的最大受益者，占6-8成;由于地方政府对土地财政的依赖，天然追求土地出让收入最大化;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用;土地财政难以持续，出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税，这涉及深层次的经济乃至政治改革，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。

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目录：

1.1 1999-2015年土地出让金增长63.3倍，2015年占地方财政本级收入39.2%

1.2 2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍，占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%

1.3 2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍，2014年占地方财政本级收入之比9.61%

1.4地方政府获得房地产行业收入的80%

2.1房价分化严重，建安成本差别不大

2.2土地成本增速高于房价增速，推高房价

2.3房地产税费占房价比重平稳，约为2成

2.4政府所得占房价的比重大约为6成，企业毛收入占比3到4成

3.1行业层面看，房价中拿地成本占4成，土地成本与税收约占6成

3.2企业层面来看，房企净利占营收比重低且在下降，土地成本持续攀升

正文：

政府所得切掉房价奶酪的6-8

从宏观上看，2014年，土地出让金和税收占房价的比重达8成以上，历史平均为61.7%;从中观上看，2015年土地出让金和税收占房价的6成左右;从微观上来，2015年政府所得也大约占房价的6成左右。政府所得在房价占比高是不争的事实。

地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8

2014年，全国商品房销售额为87281亿，土地出让金和11种相关税收65599亿，地价和房地产相关税收占商品房销售额达84.2%。1999年-2015年，国有土地出让金从514亿增至3.25万亿，增长63.3倍，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间增长11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。这6个房地产业相关的税种税收合计，从2004年的1028亿元，上升到2014年的7294亿元，增长7倍。2014年，6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

1.1 1999-2015年土地出让金增长63.3倍，2015年占地方财政本级收入39.2%

1999-2015

1999年城市住房制度改革后，国有土地使用权出让收入增长速度大幅提升，1999年为514亿元，2001年即达1296亿元，到2014年已经达到4.26万亿，2015年虽降至3.25万亿，但复合增长率仍然达29.6%，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%.

1.2 2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍，占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%

目前涉及房地产业的税种有11个，其中5个税种为房地产行业所特有，包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税。5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间暴涨11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。

1.3 2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍，2014年占地方财政本级收入之比9.61%

除房地产行业特有的税种外，土地财政还包括6个与房地产相关的税种。这6个税种无法直接获取，但可以从分项目中间接获取。包括教育附加费、城市维持建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。这6个房地产业相关的税种税收合计，从2004年的1028亿元，上升到2014年的7294亿元，增长7倍。2014年，6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

1.4地方政府获得房地产行业收入的80%

地价和房地产相关税收占商品房销售额已达八成。

2014年国有土地使用权出让收入和11个房地产相关税种税收占当年全国商品房销售额的84.2%，仅仅考虑国有土地使用权出让收入和5个房地产特有税种税收，也占到当年全国商品房销售额的74%。

土地出让金和税收占房价的6

我们抽取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市进行中观城市层面房价构成的核算。房价分解为以下4个部分：楼盘建设成本(建安费用)、土地转让费、政府税收(不区分征收对象)、企业毛收入(不考虑企业财务成本、人员成本等)。我们计算发现，2015年，土地成本占房价的40.1%，税收成本占16.7%，建安费用占比11.1%，企业毛收入为30.1%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。

2.1房价分化严重，建安成本差别不大

房价分化严重，建安成本差别不大，建安成本的差异不足以解释地区间房价的巨大分化。

2014年北京、上海、深圳的房屋均价分别为37416元/平方米、30591元/平方米、26559元/平方米，2015年分别为36750元/平方米、33067元/平方米、35072元/平方米，均超过3万元/平方米。2015年，广州、杭州、天津、南京房屋均价在15000-20000元/平方米之间;武汉、重庆、成都房屋均价介于5000-10000元/平方米，除深圳外，其他地区房屋均价变化较小。考虑到房地产开发的周期，我们用2013、2014年的建安成本分别作为2014、2015年的楼盘开发成本。从成本上来看，各地差别不大，位于1300-2400元/平方米区间内，而且两年变化不大。

2.2土地成本增速高于房价增速，推高房价

土地成本增速高于房价。

考虑到房地产开发周期，我们将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本，即将2014年的土地出让价格作为2015年房子的土地成本。2015年，11城市房价的平均涨幅为3.8%，深圳的涨幅为32.1%，而相应的2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%，深圳的涨幅为135.6%，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。

土地成本占房价的比重增加。

在11个城市，2014年土地成本占房价比例的平均值为34.2%，到2015年比例上升为40.1%，深圳更是从40.1%上升到71.5%。

土地成本推高房价。

我们将房价增速对土地价格增速进行回归后发现，拟合线的斜率为0.18，这就意味着土地价格每提高一个百分点，房价就提高0.18个百分点，回归的R2(拟合优度)为0.64，表明土地成本上涨对房价上涨解释力很强，房价上涨的绝大部分可由土地价格的上涨来解释。

2.3房地产税费占房价比重平稳，约为2成

房价中另一个重要的组成部分是税费。我们把房地产相关的11种税收归为土地税和营业税，两者之和为房地产相关税费。土地相关税收约为土地出让金的15%，营业税约为房价中扣除土地转让金、土地税费和开发成本之后的25%。

2015

一线城市土地税费上升，北京、上海、广州、深圳的土地税费分别从1450.5元/平方米、996.6元/平方米、1099.8元/平方米、1597.5元/平方米上升为2183.6元/平方米、1560元/平方米、1557元/平方米、3764元/平方米，增速分别为50.5%、56.5%、41.6%、135.7%;2014年，北京、上海、广州、深圳土地税费占房价比例分别为3.9%、3.3%、5.9%、6.0%，到了2015年，比例上升为5.9%、4.7%、7.9%、10.7%。

房相产相关税费占房价比例平稳，约为房价的2

2014年税费平均占房价的17.3%，2015年平均为16.7%，保持平稳。

2.4政府所得占房价的比重大约为6成，企业毛收入占比3到4成

政府所得占房价的比重大约为6

我们将土地出让金和政府税收加总，计算出2014年政府所得占比平均为51.5%，2015年为56.8%，呈上升趋势。分地区来看，深圳的上升幅度最大，从2014年的57.9%上升至2015年的73.5%。

企业毛收入占比3

2014年，除去政府所得和建安成本的企业毛收入平均占比为36.6%，而到了2015年，这一比例下降为32.0%。

行业房价分解显示，拿地成本占房价4成以上，税收占比约13%，政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升，上市房企的营业收入中成本占比上升，利润占比下滑，缴税略有下滑。

3.1行业层面看，房价中拿地成本占4成，土地成本与税收约占6成

2015年，通过加总企业数据进行行业层面数据的估计，从整个房地产行业来看，拿地成本占房价4成有余，税收(不含进入成本部分)约占13%，净利润约占7%，政府通过卖地与税收可获得房价的56%。

我们使用2015年利润表的数据分析整个行业的房价结构。营业税金及附加一项的数据缺乏，我们按照万科与保利的平均水平10%来估算。由于近几年地价上涨，我们按照地价占营业成本48%来测算房价结构。

2015

政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。房价分解结果显示，2015年，营业成本占房价比重最高，为71.62%，其中拿地成本占房价的43.23%，开发建设及其他成本占房价的28.39%。占房价比重第二高的是税收(不含进入成本的税收)，约为12.82%，包含2.82%的企业所得税和10%左右的营业税金及附加。政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。房企获得当年房价占比7.11%的净利润。房企财务费用占当年房价比重小为2.21%。包含销售费用、管理费用、资产减值损失的其他项占房价的比重为6.24%。