2016年，中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：一边，不少中小城市大量商品房卖不出去，地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存;另一边，一些大中城市销售渐热，房价在不经意间过快上涨，10月份前后的限购限贷等调控措施又让市场快速降温，和着季节更替一夜入秋。

楼市为何突然坐上“过山车”?该如何看待本轮楼市调控?让房地产业行稳致远，未来应当如何作为?近日，本报记者独家专访万科总裁郁亮，请这位中国房地产龙头企业的领航者盘点他眼中的楼市2016。

“面粉不能贵过面包”，“崩盘”风险并不存在

楼市调控政策有必要、很及时

“年初的市场氛围远不像6月份之后。当时，我们还专门设立了去库存奖项，想尽办法促销。”回顾今年楼市的变化，郁亮直言“没有预料到”。

楼市突然坐上“过山车”，背后原因何在?

“今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠杆确实出了些问题。”郁亮具体分析道，一方面，社会上货币总量扩大、买房杠杆过高，使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子，助长了市场恐慌情绪，一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”;另一方面，买地能用杠杆，也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价，从而推高了房价，“一般来说，地价房价比在1/3左右比较合理，但有些地方却超过了60%，‘面粉贵过面包’。我们也是进退维谷，买地有巨大风险，不买就会被挤出市场。”

针对房价过快上涨的问题，一些大中城市于10月份前后出台了限购限贷等调控措施。调控在10月当月便见到成效：据国家统计局初步测算，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温。

“这一次调控很有必要，也非常及时。”郁亮评价道，目前行业整体仍处于去库存阶段，但问题在于20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市，“在这个关头‘踩刹车’非常有必要，否则一旦持续下去，可能会给宏观经济和行业发展带来不小的麻烦。”郁亮认为，从短期来看，调控立竿见影地把房价与地价拉回了理性的轨道，“只有地价房价比回到正常的区间，房地产业才有更加可持续的未来。”

有人认为，限购限贷会抑制住合理的自住型需求、改善型需求，造成“误伤”。郁亮认为，“两害相权取其轻，‘刹车’过程中难免有些‘误伤’，但不这么做，会有更大的风险出现。”

今后几年，楼市走势会怎样，部分城市会否面临“崩盘”风险?

“未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。”在郁亮看来，“崩盘”的风险在我国并不存在，“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

同时，随着人口集聚形势的变化，不同城市间的楼市分化也将加剧。此轮房价上涨，除了北上广深之外，“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市，“这些城市以前还算价格洼地，随着前去就业的年轻人越来越多，房价也都起来了。相反，在长春、沈阳、大连、唐山等城市，万科去库存的压力还比较大。在一些四、五线城市，库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买，而是没人买。”