目前经济学界议论纷纷，美联储加息对中国房地产到底有什么影响呢?小禾智库作为独立的智库机构，提出自己的建议和分析，供大家参考。

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首先看看中国房地产的核心影响因素。

我们小禾智库提出过房地产的价格模型：

(1)土地价格;(2)商品价格;(3)资源价格;(4)金融价格;

也进一步提出过影响房地产的核心要素：

(1)货币总量;(2)人口因素;(3)城市化因素;(4)土地供应量。

那么，我们必须分析一下美联储加息对房地产的价格模型有什么影响?对房地产的核心要素有什么影响，然后推倒它们对房地产价格的影响以及未来走势的影响。

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美联储加息对中国的货币存在什么样的影响呢？小禾智库认为：

(1)美联储加息后必然提升中国的基准利率，从而影响各种资产的价格。

(2)美联储加息后，必然导致中国的资金外流问题，这是必然的影响。因此必然导致中国的货币总量下降。

(3)美联储加息后，中国的M2速度必然受到影响，因此M2速度必然不断下滑。

因此，我们看到中国的货币总量受到较大的影响，即货币总量增速处于下跌的过程;同时，我们也必须看到国内货币价格在抬高，即利率提升;从而，我们国内的流动性必然受到较大的影响，即流动性趋于紧张的情况。

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由上，美联储加息必然影响房地产核心要素之一的货币总量，但是不会影响房地产核心要素的人口要素、城市化因素，可能影响部分的土地供应量以及土地价格问题：

(1)中国的大城市化目前还处于中前期阶段，因此土地财政依然起到关键作用。

(2)中国的人口依然向大城市、大城市圈汇聚，反而可能受到美联储加息的影响更加向大城市汇聚。

(3)因为中国的城市化需要有效的控制土地供应量，其在流动性紧张的情况、利率抬高的情况下可能在价格上会处于下跌的情况。

因此，我们看到美联储加息对我们房地产影响最大的是货币，但是我们必须知道货币就是水龙头，如果水龙头水小了，其必然大幅影响房地产价格。

另一个方面，从价格模型上，美联储加息对我们最主要的影响在于金融价格、土地价格，而资源价格、商品价格不会收到较大影响，这些属于国内因素。

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美联储对中国货币、金融的影响，小禾智库认为：

对于

(1)中国的利率可能会较大幅度抬高，可能影响的范围是0.5%-1%左右。

(2)中国的货币流动性可能会缩减10%左右。

(3)因此，中国的资产价格可能会呈一定幅度的下跌，下跌幅度在5%-10%左右。

(4)RMB汇率可能下跌幅度在5%-10%左右。其下跌的幅度和资产价格下跌的幅度类似。

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对应到房地产上，我们认为中国的房地产主要受到的影响为：

(1)金融价格会下跌5%-10%左右;

(2)土地价格也会下跌，但是下跌城市各地不同，而我们估计一线城市因为供应量的问题可能不会下跌，而二线房地产因为货币供应、流动性问题可能导致5%左右的下跌。

因此，小禾智库预测：

（1）2017年，一线城市的房地产可能稍微下跌，下跌幅度在5%左右；

（2）而二线城市下跌的幅度会大些，可能在10-15%左右；

(3)至于四、五线城市因为其现在的问题主要是库存太高的问题，影响其价格的因素反而和美联储加息关系不大，当然也会因为一、二线房地产价格波动而出现价格上的波动。

文章来源：微信公众号小禾智库