中国城市房地产市场投资前景综合测评得分

在三四线城市收紧供应的大背景下，开发商在城市选择上迎来了前所未有的趋同，不论是央企、国企还是民企，都更青睐于一、二线热点城市的投资机会，并直接导致了这些城市土拍高热、地价激增。

全国开发商青睐的城市基本集中在20个左右，而这也导致2016年上半年拍出了百幅“地王”，成为名副其实的“地王年”。但在经历了地价与房价的飞速上涨之后，当下各能级城市之间的投资收益预期正在快速拉近。

“从消费者角度来说，支持热点城市房价上涨的需求动力已略有不足;从企业角度来看，高价拿地的成本风险也越来越高;从政策导向来看，热点城市的调控收紧也在不断落地。”克而瑞研究中心副总经理林波告诉记者。

克而瑞研究中心通过人口、住宅成交金额、收入情况、城镇化率等13个指标对全国286个城市进行地产投资研究，其发现地产投资最具前景的10个城市分别为上海、北京、广州、深圳、成都、武汉、苏州、南京、杭州、厦门。

《中国城市房地产市场投资前景排行榜》前50位

从测评结果看，目前地产投资前景较优的城市仍主要分布在长三角、珠三角、京津冀，几乎半数的TOP50城市位于这三大城市圈。从本次前景排名结果来看，TOP50城市拥有全国32%常住人口，商品住宅成交面积全国占比为43%，成交金额占比更是达到60%，市场需求热度、购买能力均显著高于其他城市。而这其中，又有25座城市位于长三角、珠三角和京津冀，三大经济区仍是行业发展的高地。

具体看三大经济圈，长三角共有13座城市进入TOP50，随着安徽部分城市正式列入长三角发展规划，在全国最为发达的城铁网络推动下，长三角高铁沿线城市正迎来了经济互通、人才流动的快速发展期。而珠三角共有8个城市进入前50名，占TOP50比例为16%。作为全世界最大的城市群，在香港、深圳、广州三座城市的辐射带动之下，珠三角拥有着全国最为成熟的三线城市市场，佛山市最终排名更是高达14位。京津冀城市圈排名靠前城市变化不大，仍只有北京、天津、石家庄、唐山等4市进入房地产前50名。

通过测评，一、二、三线城市前景平均得分为80.96、43.73和19.34，各线城市平均得分之比约为8:4:2，与2015年测算结果相差不大，但是一线城市投资得分已经开始下滑。

“一线城市人口流入开始减少，上海更是出现了负增长。严格的户籍制度和高房价正在挤出一部分人去二线城市，因此一线城市的地产投资得分开始降低。”林波指出。

从城市变化看在二线城市中，武汉的名次上升得比较明显，排名第六，天津下降比较明显，主要是受滨海新区的高库存所拖累。其他的三线城市里能够进入到前二十强的一个是佛山，一个是惠州，还有一个珠海，主要还是一线城市的人口外溢导致。

同时，长沙、无锡、东莞，长沙和无锡由于目前的库存量相对来说偏高，所以排名也开始下滑。之前的高速投资导致的高库存依旧没有有效消化，因此这些城市楼市一直不见好转。而温州则开始出现上升，这个上一轮房地产炒作属于泡沫破裂的一个典型城市，经过这几年的调整和消化以后，从2015年来看温州市场已经表现出非常强的活力。

林波表示，二线城市里，排名靠前的基本上与今年的热点城市是高度吻合的，这里成都可能还算不上热门，但是房价市场已经逐步进入一个快车道。成都排名与它的市场规模、人口数量各方面都有很大的关系。所以未来的话成都也会紧随着武汉、南京逐渐房价有一个明显的气色。接下来就是大家都知道的几个热门城市：武汉、苏州、南京、厦门、合肥、天津、郑州都是今年相对来讲房价市场表现比较活跃的，房价上涨速度比较快的，成交比较火爆的几个城市。

“成都的得分点第一个在于它的市场规模很大，成都基本上都是成交规模排在市场第一名的，这个给它得分拉了不少。它的库存、供求关系处在一个合理的区间内，它没有像武汉、南京的消化周期跌到了六个月或者三个月。这块只能讲我们从市场层面还没看到成都房价的上涨，但是我相信如果继续这样的话肯定会有表现。因为它的各项指标显示出来，还是有很高的一个上升力，不管政策也好，还是规划也好，可能有一个出发点就会上升。所以这个房价涨起来就跟火车开动一样，一开始比较慢，后面会越开越快。”林波说。