环京楼市首付垫资依旧 部分开发商拒绝公积金贷款

■本报见习记者 刘　萌

2017年12月初，本报《环京楼市打出首付分期广告：部分楼盘2成首付+开发商垫资》的报道引起广泛关注。元旦假期期间，《证券日报》记者再赴环京地区进行回访调查并发现，仍有部分开发商打着首付分期的广告向购房者推销期房，多位楼盘销售也用“元旦假期后首付提高，节后涨价”等说法催促看房者签订认购协议。

除此之外，本报记者近日调查发现，在河北省，仍有部分房地产开发企业要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

“开发商垫资”禁而未止

2017年3月份，在北京“3·17”新政发布后，廊坊市政府发布通知规定非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。2017年6月2日，廊坊限购升级，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。

然而，“上有政策，下有对策”，这样的限购政策并没有阻拦房产开发商推销的脚步。元旦假期，《证券日报》记者暗访调查廊坊市部分楼盘发现，“低首付”、“开发商垫资”、“外地人可购房”等违规现象依然存在。

根据当地某楼盘销售的介绍，非廊坊户籍的购房者可以先和开发商签订《认购协议》，锁定房源，并由开发商牵头在当地挂靠企业缴纳当地个税，缴满三年之后再签订正式的《商品房买卖合同》，进行网签备案手续，挂靠当地企业每年需花费7000元左右，由购房者承担。

在本报记者暗访过程中，多位楼盘销售口头承诺，“如果意向客户看房当天直接交首付签订认购协议，第一年的挂靠费用可由开发商承担”；并表示已经听到消息，“2018年限购会松绑”，一旦政策松动，可以马上网签，2019年和2020年的挂靠费用自然就不需要支付了。

据《证券日报》记者了解，按照廊坊市目前的政策规定，对于有资格的购房者，首套房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%。

但是，目前多个新楼盘对于外地购房者执行“首付最低20%+3年内还清开发商30%+3年后50%商业贷款”的流程。除此之外，购房者也可自由选择首付30%、50%或全款。同时，对于选择不同首付的购房者实行不同的单价。

按照楼盘销售的说法，购房者可以根据自身情况，灵活选择“分期方式”。以首付20%为例，购房者签订认购协议后需直接支付20%房款，剩下的30%分六次支付给开发商，每隔半年还一次。

对于每平米的单价不同，销售人员以某套官方报价为12000元/平米的房子给《证券日报》记者举了个例子。购房者选择20%首付，每平米可优惠200元，即售价11800元/平米；购房者选择30%首付，每平米可优惠1800元，即售价10200元/平米；购房者选择50%首付，每平米可优惠2800元，即售价9200元/平米；购房者选择全款支付，每平米售价为8000元。

事实上，选择“低首付+开发商垫资”的方式，即便算上购房者用前期少缴纳30%房款投资可获得的收益，也大大提高了购房成本。

“首付分期”暗藏风险

去年以来，限购政策的升级和发酵让环京区域的楼市受到不小的冲击。

《证券日报》记者暗访过程中，一位在环京地区工作多年的房地产销售告诉记者，“楼市不景气的时候，‘首付分期’这种情况就会出现。首付分期其实也说明开发商面临资金压力的问题，需要刺激销售，加速回款。之前还有楼盘打着首付10%的广告推销，剩下的部分分期免息还清。但曾经出现过在交完钱之后发生变动，比如又收取利息，或者临时加价的情况。另外，首付分期往往意味着相关优惠的减少，比如有部分楼盘在认购当天有“满5万元抵8万元”、“满1万元抵2万元”的活动，低首付的购房者可能就不能参加了。”

同时，对于环京楼市，不管选择怎样的支付方式，外地购房者还需注意，按照现行政策自己并没有购房资格以及没有签订正式购房合同的风险。

部分项目拒绝公积金贷款

除了违规垫资，《证券日报》记者调查发现，在河北省，仍有部分房地产开发企业要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

近日，本报记者在河北省衡水市暗访调查发现，有部分开发商拒绝购房者使用公积金贷款。一处刚刚取得商品房预（销）售资格的楼盘开发商在2017年12月29日将一份告知函发给了之前已经交清首付款但还没有正式签署《商品房买卖合同》的购房人。告知函通知，“在接到本函之日起五日内到***售楼部签署《商品房买卖合同》，按公司要求办理银行按揭或一次性补交剩余购房款”，并表示“由于个人原因不能办理银行按揭手续，或不能在指定时间内补交购房款的，公司有权自行处置购房人预定房产，无需另行告知；购房人已交房款公司将无息退还”。

截至本文截稿前，本报记者了解到，上述楼盘的绝大部分购房者已经按照开发商要求选择了商业贷款或补交了剩余购房款。有购房者对《证券日报》记者坦言：“即使这次不妥协选择退房或者向有关部门投诉，也需要花费很多时间和精力，今后再选中别的房子还是可能遇到开发商拒绝公积金贷款，多一事不如少一事。”

《证券日报》记者走访发现，这样的情况在衡水市并不是个例。不少楼盘销售以公积金贷款审批时间较长为由，拒绝购房者使用公积金贷款。众所周知，用公积金贷款买房，利率比商业贷款低不少。于是，一些开发商或拒绝购房人使用公积金，或变相迫使其使用商贷买房，这种做法，严重损害购房人的合法权益，加重了购房负担。

事实上，早在2014年，住建部、财政部和央行就在联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）中明确规定“房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房”。

2017年12月26日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（建金[2017]246号），要求房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。