明天网上申购。

“物业第一股”的南都物业在申购前夕被指“死亡威胁”自媒体。

1月22日，南都物业在上证路演回复投资者提问时，有网友提问，公众号写手遭遇死危险(死亡威胁)，矛头直指南都物业，公司对此有何看法。

南都物业董事长韩芳回应称，网上传播的事件与公司无关，希望社会公众理性看待相关猜疑和言论，避免受到谣言的误导。同时公司也迫切希望警方尽快得出调查结果。对恶意侵害企业合法权益的行为，公司将保留追究法律责任的权利。

明天财讯了解到，此番对话中提到的事件为1月21日自媒体人“浙股”发表的一篇名为《批评上市公司，浙股君遭遇死亡威胁》的文章。

文章中称，1月21日上午10点30分许，该自媒体人在宁波洲际酒店大门口，当着一位朋友、酒店门童和几位酒店客人的面，突然被背后闯出的一位黑衣戴帽男子暴打。该男子对自媒体人说了几句 “再写我们、小心狗命”之类的话语便迅疾跑离现场。

通过浙股在文章中的描述可以发现，浙股将实施威胁人的身份指向了即将在A股上市的物业第一股，即南都物业。

值得一提的是，公开资料显示，南都物业法律诉讼案件在2014年、2015年和2016年竟然高达430件、425件和292件。

物业公司第一股

2017年12月29日，南都物业获证监会发行批文，成为2017年浙江最后一家获得上市许可的企业，也被业内称为“物业公司第一股”。

2018年1月19日，南都物业发布了首次公开发行股票路演公告，本次股票发行价格为16.25元/股，网上发行数量为1984.1万股，占本次发行总量的99.9986%。发行后，南都物业总股本将增至约7936万股。以16.25元的发行价计算，南都物业预计募集资金量约3.22亿元，扣除发行费用后，预计募集资金净额为2.87亿元。

南都物业原本为浙江南都房产集团有限公司的全资子公司，经过一系列的股权变更和公司改制，才成为了今天的南都物业服务有限公司。

2006年，在图谋借壳、IPO双双失利后，南都房产被万科收购，变身浙江万科南都房地产有限公司，南都房产董事长周庆治套现36亿元，退出房地产市场。

2006年12月，南都物业第一次股权转让，万科南都、南都酒店分别转让股权给韩芳、金涛。南都物业也从南都房产独立出来，在2015年变更为股份制公司。

2016 年 5 月 6 日，南都物业由于增资事宜进行了工商变更登记。自当时变更后至招股说明书签署日，南都物业的股权结构如下。

美女老板持股市值7亿

南都物业的招股说明书显示，公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司 28.64%的股权，通过南都地产服务间接持有公司 45.82%的股权，通过舟山五彩石间接持有公司 1.38%的股权，合计持有公司 75.83%股份，为公司实际控制人。

韩芳可以称得上是南都集团的元老级人物，1993年2月，时年21岁的韩芳加入华电房产（南都房产的前身），仅比南都集团董事长周庆治晚了4个月。

入职时，韩芳的职位是公司秘书。仅仅一年后，韩芳就被任命为办公室主任和营销部经理。因为年纪轻，销售部的员工都对她持怀疑态度。韩芳跑市场，跑政府，做内务，除了工程部分，房地产业务所有的模块、所有流程都被她跑了一遍。

韩芳曾在接受媒体采访时说：“第二年，大家才开始叫我韩经理，部门的老人们也开始接受和信服我的管理。”

27岁时，韩芳升职为总经理助理，成为集团最年轻的高管。几年后，她又成为南都集团副总裁。

2001年1月，韩芳成为南都房产股东，出资70万元，持股1%。这些股份在2005年2月退出。2001年9月，韩芳开始担任南都物业董事长至今。

2006年11月，南都房产被万科收购后，万科南都将持有的南都物业90%股权（对应 450 万元出资额）以640万元转让给韩芳，南都物业也成为韩芳控股的私人公司。

目前韩芳持有南都物业的股份约为4514万股，按照南都物业的发行价16.25 元/股计算，韩芳所持有南都物业的股份对应的价格为7.33亿元。

南都物业问题频出

虽然南都物业 “物业公司上市第一股”的称号为公司赚足了眼球，但是南都物业本身存在的诸多问题仍饱受质疑。

南都物业招股说明书显示，报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在浙江地区。公司在浙江省营业收入分别为 37,265.89 万元、43,806.71 万元、49,231.68 万元与28,310.56 万元，占相应期间主营业务收入的比例分别为 95.80%、93.27%、85.49%与 75.69%。

虽然公司近年来积极拓展全国市场，但是由于业务地区集中度过高，一旦出现浙江省竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。

叶檀财经此前曾发文称，南都物业的物业费收缴率非常低，远远低于百强企业均值水平。2016年，百强企业收缴率均值为94.10%，基本与2015年持平，其中住宅物业的收缴率最低为92%。

根据招股说明书，南都物管理的住宅、办公、商业和其其它面积乘以相应的服务价格，计算出理论上最大可以获得的营收金额，再对比一下南都物业实际营收，可以看出南都物业物业费收缴率非常低，平均不到50%。

南都物业本次的发行价格为16.25 元/股，对应的 2016 年摊薄后市盈率为 22.98 倍（每股收益按照 2016 年度经审计的扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东净利润除以本次发行后总股本计算），高于中证指数有限公司发布的“K70 房地产业”最近一个月平均静态市盈率 16.72 倍（截至 2017 年 12 月 29 日）。

本次发行市盈率高于行业平均市盈率，存在未来发行人估值水平向行业平均市盈率回归，股价下跌给新股投资者带来损失的风险。

南都物业即将在1月23日进行网上申购，申购前夕却被卷入舆论漩涡，恐怕此番事件对南都物业上市后的股价也将产生不小的影响。