资金压力持续提升 沪上多个项目折价开盘

开年前两周，上海新房住宅市场的新增供应已经突破千套，整个1月的新增供应预计将在3000套以上，这是自去年8月供应走低以来的单月供应量最高点。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）注意到，最近开盘的新盘价格较前期房源都有明显折让。

嘉定新盘单价最低2.2万

近日，嘉定区新开楼盘金隅大成郡，以22000 -33000元/平方米的价格赚足眼球。

金隅大成郡又名大成名庭， 2016年6月，该盘第一批房源以均价26500元/平方米的价格开；同年7月，该盘均价约为30000元/平方米；之后，楼盘价格基本保持在32000-35000元/平方米之间。

如今，金隅大成郡三期开盘新推315套房，一房一价，最低仅为22795元/平方米，最高33845元/平方米，认筹期间均价约为27000元/平方米。

金隅大成郡位于嘉定新城，距离11号线嘉定北站大约有2.8公里，三期主打刚需房，主力房型是 85、89平方米的2房和112、123平方米的3房，预计于2019年6月30日毛坯交付，相比之下，此前的房源为精装交付。记者在探盘期间，售楼处看房人员络绎不绝。据现场销售人员透露，不到三天时间就有200组购房者认筹，现场销售人员信心满满。据了解，目前，周边的次新房价格已然达到32000元/平方米左右。相比之下，此次，金隅大成郡的开盘均价已经低了约20%。

开发商的预期差

金隅大成郡并非个案。

记者走访发现，近来获得预售证的新开楼盘价格钧较前期或周边有明显折让。

1月7日，青浦新城的大发融悦四季首次开盘，在1月第二周热销148套房源，成为当周销冠，成交均价39132元/平方米。此前，青浦新城推出的多个新盘均价已达40000元/平方米以上。

嘉定南翔的华谊逸品澜湾刚于1月11日首次开盘，当周即成交112套房源，成交均价为46310元/平方米。项目对面的中建溪岸澜庭的二手房价格已经达到48000元/平方米左右。

松江大学城的信达蓝尊于1月19日开盘推出新一批房源，认筹期间均价约为40000元~44000元/平方米，而半年前该盘均价尚为45600元。

上海链家数据显示，1月前两周，上海新房住宅市场的新增供应就突破千套，从15日至本月底已确定还有5个项目将开盘，共2000余套房源，整个1月的新增供应预计将在3000套以上，这是自去年8月新房供应走低以来的单月供应量最高点。

1月初，易居企业集团CEO丁祖昱透露，2017年预售证管控最严的城市是上海，170个项目拿不到预售证，货值超过6000亿。他建议，2018年能拿预售证就拿。

一位机构研究总监也指出“展望2018年，一二线成交量会提高，但价格不会改变。政府和开发商都有意加快供应，毕竟开发商不能再等。2017年在不少热点城市，开发商普遍采取延迟开盘的方式，政府对楼盘的指导价都不符合开发商预期。但延迟后，开发商发现这样只会增加现金流的压力。”这似乎能解释近来供应节奏加快的现象。

房企资金压力渐增

开发商折价入市的背景是房企融资收紧，资金压逐渐增加。

中投证券认为，资金周转上，自2016 年“930”新政以来，证监会开始收紧房地产企业融资渠道。2017年进一步对银行进行严控，严禁银行资金违规流入房地产领域，致房企资金链不断紧缩，造成资金成本较高的信托成为多数房企的救命稻草。

仲量联行中国区研究部总监周志峰认为，2018年房地产企业在融资方面是一个非常大的问题，“一方面开发商要维持规模，就要实现销量，就要增加土地储备，要买更多的地，就要扩大融资渠道。而一旦销售业绩不好，现金流压力大，还需要扩展融资渠道。融资环境本身是一个影响因素，大家对宏观经济的判断也是一个因素，这些都会影响到房地产企业的融资情况。”

戴德梁行中国区融资顾问部主管张晟表示，由于去杠杆、严监管等相关政策的不断推出，对市场上现存的高杠杆，多层嵌套，期限错配等风险较高的融资产品产生冲击，并对拥有大量融资及再融资需求的房企带来直接或间接的影响。之前通过高额负债大规模拿地的房企主要将面临两个方面的风险，一是去杠杆等相关监管政策的升级可能对房企到期债务的再融资产生负面影响，二是随着各地政府房地产限售限购等相关政策的推出，对于房企开发项目的周转速度，现金回笼情况等产生影响，从而对其偿债能力带来挑战。

张晟预计2018年的金融监管政策环境不太可能放松，“对于存量债务规模较大的房企，建议优化融资结构，包括拉长融资期限、降低债权融资比例、拓展海外及资本市场融资渠道，提高现金储备等，以增强抵御风险。