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【7大危险信号逼近中国楼市 环京楼市量价齐跌缺乏人口支撑】

与2017年的喧嚣不同，2018年的中国楼市充斥着危机。

这些危险的信号，既有市场层面的，也有政策层面的，更有大政治周期变化的因素。不论来自于哪一方，都意味着，楼市要发生变化了。

1

房贷利率上浮，购房成本不减反增

第一个信号是，房贷利率持续上浮。

虽然部分一二线城市房价出现微调，但从去年开始，房贷利率就开启上浮步伐，目前一线城市首套房贷利率普遍上浮10%以上，部分股份银行更是上浮20%。

根据融360的数据，2017年12月，全国首套房贷款平均利率为5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基准利率上浮10%的水平。

房贷利率上浮，直接影响就是贷款成本增加，增加幅度甚至超过微弱下跌的房价，整体购房负担不减反增。换句话说，房价下降所带来的利好，还抵不上房贷利率上浮所增加的成本。

房贷利率为何会上浮？最根本的原因就是市场钱紧，整体的货币环境已经开始收缩，市场上曾经泛滥的流动性正在被逐步收回。如果流动性不复存在，那么支撑房价暴涨的根基，就将失去支撑。

2

暂停抵押贷，切断楼市资金通道

第二个信号是，楼市资金输送通道正在被逐渐切断。

最近的一个案例是，2月28日，中信银行暂停北京200万元以上个人住房抵押贷。稍远一些的案例是，从中央到地方，连续多次申明，严禁消费贷违规进入楼市。

暂停抵押贷、整治消费贷的用意显而易见，就是从源头切断炒房的资金来源。对于银行来说，主动收缩抵押贷，还有另一重的目的，那就是避免楼市下跌带来的负面影响，保障资金安全。

不论是政策施压所致，还是银行主动而为，楼市的资金通道只会越来越窄，市场钱紧的局面只会进一步加剧。

3

部分地区楼市泡沫已有破裂征兆

第三个信号是，楼市泡沫破裂，正在局部地区变成现实。

环京楼市，去年风光之时，引得无数人疯抢；如今，多地跌去两三成，仍旧无人问津。短短一年多时间，境遇天壤之别。

环京楼市是典型的炒作市，既无经济基本面的支撑，也无人口基本面的支持，仅仅只是政策利好和概念炒作，就让无数人为之疯狂。

显然，凡是投资投机比例居高不下的市场，其安全边际都相对较弱。只要市场有一点风吹草动，这些地区都会率先下跌，而且一跌不复返。

对比环京楼市，在国内所有存在类似情形的城市，都要有所警醒：危机已经到来。

4

“防风险”已成政策主基调

第四个信号是，政策主基调已经完全发生变化。

去年12月，中央经济会议将“防风险”列为三大攻坚战之一。

今年1月24日，刘鹤在达沃斯世界经济论坛2018年会上表示，在中国经济面临的各类风险中，金融风险尤为突出。针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来3年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制。

2月2日，人民日报刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险”。

当政策主基调变成“防风险”，楼市必然首当其冲。

5

房地产税越来越近

第五个信号是，房地产税的到来。

全国即将进入两会时间，近日，九三学社《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》备受关注。其中提出，加快房地产税立法，试点空置税和遗产税。

当然，这只是一家之言，但在这个时间节点，也能说明不少问题。

无独有偶，早在去年12月，权威人士就在官媒撰文，给出房地产税的推进实原则：

要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

可见，房地产税差的只是立法。而从动议到立法再到实施，可能也就四五年时间。

6

新政治周期的到来

不同的政治周期，对应着不同的政策取向。

新政治周期的到来，让“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。无论未来会得到怎样形式的贯彻，当下对于市场情绪的影响，却是立竿见影的。

7

“政策市”的未来

中国楼市是典型的政策市。

对于土地财政的需求，对于房地产拉动经济的依赖，让房地产成为名副其实的支柱产业。在这两大目的支配之下，政策总在“遏制过热”与“防止过冷”之间摇摆，而最后总会归于一极。

未来，这种政策思路还会延续下去吗？

这要看经济转型是否成功，对于投资的过度依赖能否破除，以及投机获利的市场空间会否允许继续存在，而这，可能不是一朝一夕所能改变的。