证券时报见习记者 张国锋

从2014年11月开始到2015年10月，中国人民银行实行了自2008及2011年来的第三次货币宽松政策。在此期间，央行四次下调存款准备金率，六次下调基准利率。宽松的货币政策为深圳市场带来了大量的新增资金，不断上涨的股市和楼市又加速了货币创生，财富效应被市场放大。

不过，股灾后央行连续降准降息，但是释放出来的流动性却因实体经济萎靡，没有投入到实业之中。大量的资金通过各种渠道进入了金融市场及赚钱效应强烈的一线楼市。再加上美联储延缓加息到12月，9月之后资本市场及一线楼市感受到了金融行业宽裕流动性追捧的效果。

随着资金流入资本市场及一线楼市，一二手市场较股灾后成交量迅速滑落的走势有所复苏。二手房价更是在流动性的刺激效应下，走出了5.6%的月环比涨幅，仅次于今年的5月和6月。从近期的走势来看，由于深圳市规土委数据的时滞效应，一手及二手成交数据在年初仍然会走出一定的上涨行情。

但是，在各种复杂因素，尤其是在相对较紧的资金面和今年的高基数效应压制下，一线楼市可能会跟随股市，在流动性转折点承受成交量及价格有所调整的压力。进入到2016年后，随着首个交易日人民币及股市大跌，美元加息及中国暂停货币宽松措施造成的流动性趋紧或许会对一线楼市产生负面影响。此外，春节前后的传统淡季也已经来临。

二手增速再度回升

10月份之后，深圳的二手房价环比增速走势与全球资本市场反弹的走势一致。12月，深圳二手市场房价环比涨幅达到了接近5.6%，相对于10月及11月的增速再度回升，已经接近了今年五月的全年次高水平。

深圳中原研究中心黎幸彬认为，本次的反弹幅度相当之大，跟央行在下半年的两次双降有直接关系。但是，考虑到市场在此前十年中，还从未经历过从8%的房价环比涨幅增速巅峰回落后，会在半年内再次站上峰顶的表现，因此他暂时对房价涨幅的反弹保持谨慎观察的态度。12月美联储已经加息，中国的实体经济仍然萎靡，资本外流再度加剧，2016年的资金面宽松幅度值得警惕。

从开年之后资本市场的走势来看，形势也不容乐观。开年后第一周，A股在前四个交易日内就蒸发了7万亿元的市值，周跌幅达到了10%以上。这代表着股楼互动关系或许又会重新影响深圳市场。“毕竟，7月份的股灾是深圳楼市整年走势的分水岭。除了房价涨幅回落外，新房及二手房在股灾之后的回落也是市场变化的真实写照。”黎幸彬说。

黎幸彬认为，虽然在年底，深圳新房及二手的成交量出现了一定程度的回升，但是仍然没有达到股灾前的高度。此外，从全国市场来看，明年去库存的压力将在一定程度上对深圳市场的表现产生压力。这些因素叠加起来，将对2016年的深圳楼市持续构成压力。

汇率压制货币供应 销售增速难回巅峰

从货币供应数据来看，中国11月末M2货币供应年率增长13.7%，升幅高于前值13.5%和预期值13.4%；11月末M1货币供应年率增长15.7%，创2013年1月以来近三年最高水平，升幅高于前值和预期值(两者均为14.0%)；11月末M0货币供应年率增长3.2%，升幅低于前值3.8%和预期值4.0%。

在央行不断降准降息刺激流动性回升的背景下，股市及一线城市的楼市得到了一定的支撑和反弹。但是，在美联储加息的背景下，央行的宽松空间已经极小。降息已经很难实现，而即使能够降准以对抗资本外流所带走的流动性。货币宽松也很难再达到如2015上半年般立竿见影的刺激效果。从PMI的数据来看，仍然处于2009年来的低位。

黎幸彬认为，从现在的趋势来看，半年至一年后，如果资本继续流出，金融市场的流动性也会因而被动收紧。

根据国际金融协会(Institute of International Finance, 简称IIF)，今年中国的资本外流量或超过5000亿美元，创下历史新高。中国11月外汇储备降至34383亿美元，为2013年2月末以来最低。

美元走强是美联储在2014年底收紧QE政策后出现的必然情况。全球的流动性一度在美国长达9年的货币宽松下极为充裕，并通过跨国公司和套利交易者投资于全球市场。随着美联储收紧货币政策并一度提振加息预期，新兴市场被迫陷入紧缩，部分资产泡沫被打破，汇率贬值此起彼伏。

12月的外汇储备大降1079亿美元，创下有史以来最高跌幅。同时，中国12月外汇储备3.33万亿美元，降至逾三年新低，低于预期3.415万亿美元，前值3.4383万亿美元。

资本外流的原因在于实体经济下滑，套利交易逆转和金融市场赚钱效应不再。随着一月首周的股灾继续发酵，未来一线楼市的资金面也惹人担忧。

对于后市预测，黎幸彬表示，无论是从宏观环境，经济数据，全国楼市的发展趋势以及深圳楼市的状态来讲，2016年的深圳市场将很难复制今年的火爆行情。“新年开始后，全球金融市场动荡再次展现，而深圳则处于前所未有的高价位及高杠杆点位上。中长期内行情如何发展，或许股票市场的走势能为我们提供晴雨表式的指引。短期来看，深圳规土委的成交量价仍会因数据的滞后性而维持增长趋势。”