见习记者 张国锋

股市作为宏观经济的晴雨表，虽然它的下跌一再预示了市场上存在的各种困境和问题，但是北上深的楼市却在短中期内享受到了“避风港”的效应。由于一线楼市的历史涨幅和收益远超其他普通类资产，包括陷入困境的实体行业，因而其在“资产荒”的时代自然而然地成了大众心目中的优质资产。

在各路加杠杆资金的推动下，深圳地区二手房价的涨幅再度达到了惊人的6.7%，这已经接近了中国去年全年的GDP增速。深圳中原研究中心表示，被高涨幅冲昏了头脑的大众忽略了一件事：当前的一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将相当可怕。把高度杠杆化的市场当成避风港，一味博取击鼓传花式的资本收益，与股灾前的资本市场有所相似。

在各种复杂因素，尤其是在相对较紧的资金面和今年的高基数效应压制下，一线楼市可能会跟随股市，在流动性转折点承受成交量及价格有所调整的压力。进入到2016年后，股市大跌，美元加息及中国暂缓常规的宽松措施所造成的流动性趋紧会对一线楼市产生负面影响。

短期来看，春节期间将迎来季节性淡市；中期来看，春节后的行情或许还能收到狂热情绪的惯性推动；长期来看，仍然在恶化的经济基本面及逐渐收紧的资金面将对深圳市场构成巨大利空。

新房供应季节性降温

根据深圳中原研究中心监测，本月总批售项目个数较上月减少了5个，达到了11个。总供应套数及面积都较上个月的2015年新高有所下滑，这主要是受到了春节来临的季节性影响。但是，同样是春节来临，今年市场的反应相对于去年同期而言要更为火热些。1月的批售仍然达到了63.6万㎡，去年同期仅为38.2万㎡，同比上升了66%。同样的，相对于去年同期，推售也相当出彩，达到了34.2万㎡，而去年同期的推售仅为22.9万㎡，同比上升了49%。

当然，从批售和推售的总体走势而言，推售从2015年11月开始的下滑走势更为明显，而批售的关于可以则明显有所滞后。这从去年同期的批售与推售数据的走势中也可以看出。今年年底的市场热度使得开发商入市的动机增强，然而临近春节客户量的明显下降却使得入市节奏不得不有点放慢。

本月入市项目中，龙岗，龙华及宝安排在前三位。龙岗主要受益于佳兆业城市广场三期。龙华主要受益于合正观澜汇。宝安受益于新锦安壹号公馆、新世界名镌及中粮凤凰里这三个项目。本期南山仅有佳兆业前海广场的50套单位推售。

成交备案有所缩量

值得一提的是，本日公布的官采PMI数据录得2012年来新低，而香港房价也从去年9月的高点下跌了近10%，银行又屡屡爆出坏账大案。深圳在宏观环境的压制下，很难持续的走出独立行情，恐慌而贪婪的购买情绪在年前集中释放后，与股市的相关性或将回归。开年以后，上证指数的下跌幅度为接近25%，已经进入熊市的中期。

根据深圳中原研究中心监测，本月一手住宅成交5447套，环比下降25%，成交面积为56.29万㎡，环比下降22%。从成交套数的情况来看，本月的一手住宅成交套数仍不及去年同期，同比也下滑了近25%。预计从本月开始，成交仍将继续下滑，主要是因为春节因素的影响，海内外市场的巨震目前对深圳市场的影响不大，但不排除在金融市场动荡加剧的情况下深圳地区的楼市受到影响。

从深圳1月成交新盘来看，前十榜单中的楼盘均价均超过7.9万/平，新房住宅豪宅化的迹象相当明显。本月也有24个楼盘的价格超过了6万/平，占全部楼盘的18%。其中，柏宁花园是全市成交均价最高的楼盘，成交均价达到了11.4万/平。

从成交区域来看，龙岗，龙华及南山分列前三位，其中龙岗成交占比为29%，龙华为28%，南山则为19%。在排名前十的楼盘中，有八个都在南山区，剩下的两个席位分别被宝安和福田占据。

二手均价突破5万大关

根据深圳市规土委数据统计，1月二手住宅成交15159套，环比大幅增加19.4%，为2015年8月以来的新高，仅次于去年6月及7月的成交高位。二手市场由于不受新房市场的供应限制，相对来说对市场状况反应较为敏感。随着流动性不断从股市逃离，并且涌入到深圳楼市这个“避风港”来，通过各种类型的加杠杆交易方式推动了市场价格和成交量的大幅上涨。

在经历了连续十几个月的上涨之后，客户及经纪人对“深圳房价永远不会下跌”，“买到就是赚到”“，以及“再不买就更买不起”这些仅根据特定历史时期和行情而产生的认知已经越来越深刻。

随着央行多次宽松的货币政策没有带来实体层面的改善，并且多次降息造成固定收益市场“资产荒”的状况后。一线楼市（因为去年的走高）和资本市场成为了增量资金更为热爱的加杠杆去处。而杠杆资金往往有推动价格超预期上涨的功能。

2016年1月深圳中原领先指数为729.1点，样本楼盘均价为51468元/㎡，环比上涨6.7%。随着资金流入资本市场及一线楼市，二手市场走出了一波年末至今的上扬行情，目前离去年6-7月的环比涨幅巅峰水平相聚不远。而深圳链家发布的1月精准指数则为469.5点，样本楼盘价为50179元/m²。

对于下月预测，深圳链家表示，2月春节来临，市场预计有所降温，成交将在1万套左右，创下同期新高；且价格继续上涨，幅度缩小。

深圳中原研究中心则认为，进入到2016年后，A股巨挫，全球金融市场动荡及中国暂停货币宽松措施造成的流动性趋紧或许会对一线楼市产生负面影响。此外，春节前后的传统淡季也已经来临。春节的到来将会成为让狂热买需冷静一阵时间的被动熔断器。