律师支招

●买家要求“强制过户”风险大

目前，深圳很多遭遇违约的当事人，找律师甚至上诉到法院的要求，都是趋向于“不要违约金，要直接履行合同”，也就是要求法院判房产强制过户。不过，与会律师普遍认为，想要强制过户并不容易，法律风险很大。

朱斌律师作了一个统计：从2013年6月到2015年5月可查到的法院判决文书中，有38份房地产纠纷官司是原告要求继续履行合同的，而其中能得到法院支持的只有54%，败诉率接近一半。

周争锋律师也不看好当事人“强制过户”的要求，他认为最好是买卖双方坐下协商，定一个双方都可以接受的加价或违约金。要求“强制过户”有很大风险， 一个官司至少要打一年半载甚至两年，而房价则是“日新月异”，“当买家把时间、金钱和购房资格耗在一个官司里，就很有可能挤不上买房这一趟车。”

●警惕利用“优先购买权”毁约

深圳律协房地产法律专业委员会委员周科律师也认为，当事人想要强制过户房产不容易，同时卖方还可用“优先购买权”毁约。

比如在房子未过户前，租客有优先购买权。哪怕当事人把官司打赢了，最后租客却凭优先购买权来排除法院执行。另外还有夫妻共同财产问题、房产被查封问题、一房两卖问题等，都可能成为房产强制过户的阻力。

周争锋律师也指出，买家到法院打官司要求“强制过户”也面临很大的经济压力。“一套房子几百万，要求强制过户的话，诉讼费按比例收都是好几万元，加上房产封存、担保等一系列费用，单是诉讼门槛就要十几二十万元。”

律师们普遍认为，就算法院判决强制过户，也还有很多不确定性，买方维权成本会很高，风险太大，商谈赔偿一个合理的违约金或加价可能是更好的解决途径。