5月16日，香港又诞生了地王。香港本地房地产开发商恒基兆业以最高价232.8亿港元(约人民币205.8亿元)中标中环一幅商业用地，楼面价高达53.9万港元(约合人民币47.6万元)/平方米，双料地王的出现引起了媒体的高度关注。

这个地王有一定特殊性，因为这个地块位于香港商务核心区中的核心，并且这个区片已有二三十年没有土地供应，所以47.6万元/平方米的天价，不能与一般住宅或非核心区商务楼作简单类比。根据合同，这一项目不能分拆出售，因此开发商很可能在建成后一段时间内持有出租，这也是香港开发商惯常的经营模式。

据金融机构测算，以现有周边租金水平，该项目年投资回报率约2%-2.5%，显然并不高，因此，开发商高价中标还是看好香港未来的经济和楼市。静态看，2%-2.5%的回报也可接受，因为目前香港利率非常低。但如果美元继续加息，实行联系汇率制的港元不得不跟随，这个项目会不会有风险?我觉得风险不能排除。

大多数人想当然地认为土地财政是香港房价高企的根源，这是与事实完全不符的猜测。从历史上看，影响香港楼市走向的最核心因素是美国的货币政策，因为联系汇率制下香港没有自己的货币政策。1997年之前的大牛市，主要刺激因素是低利率，而加息则是后来楼市泡沫破裂的直接因素。1997年之后的几年里，香港政府虽然缩减供应，但房价根本没有上涨动力。直到2008年金融危机之后，美联储实行零利率量化宽松才重新点燃香港楼市的烈火，2012年政府推出“双辣招”，大幅提高印花税限制非本地人买房，但仅仅在短期抑制了房价上涨。美国退出QE并开始加息后，2015年第三季度香港楼市开始真正降温，中原指数下跌了10%，并出现了两次土地流拍，当时绝大多数金融机构预测2016年将有更大跌幅。

从历史规律看，美国加息再次引爆香港楼市泡沫是大概率事件。但这一次规律似乎不灵了，中原指数到2016年6月份就结束了调整，并开始了新一波猛烈上涨，创下新高。这里面的原因何在?答案是：内地资金。

近两三年来，内地资金大量涌入香港楼市，个人购买住宅，公司购买物业、开发商拍地都十分积极。此前，万科、保利、中海外、世贸等持续在港拿地，恒大等频繁大手笔接手商业物业，今年2月，名不见经传的龙光地产以168亿港元拍下一块住宅地王。据统计，香港去年下半年卖地总价一半由内地企业贡献，高达500亿港元，而内资涌向香港房地产的规模和节奏又与人民币汇率预期直接有关，时间上也有一定的同步性。

总之，香港房价走势与土地公有、土地财政没什么太大关系，核心因素是货币，只不过现在又加入了内地货币这一因素。