核心观点：楼市分化进入新周期，出现“遇冷”和“发烧”两种截然不同的态势，有喜也有忧。“遇冷”是成效，需要坚持;“发烧”是问题，需要解决。无论哪个，正视现实，保持楼市调控定力是关键。

据报道，历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力，一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段，周期性拐点正在不断逼近。但楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。

数据显示，在调控政策的影响下，全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”态势，楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。虽然未出现大拐点，但投资投机需求被打压，市场因此退烧，住房向居住属性回归。

与此相对应的是，全国楼市销售依然明显呈现分化，三四线城市接近全面上涨，无论房价还是销量。而这些城市的土地市场仍然火爆，也从另一个角度佐证了这一点。其中虽然不无“刚需”因素，但也不乏调控乏力、投机炒作、风险累积等问题。由此说楼市分化进入新周期，一二线“遇冷”，三四线“发烧”，既符合实际，也提醒我们需要有效应对。

当前楼市调控需保持定力，一要遏制热门城市调控松动迹象，二要避免三四线城市房价炒作。在笔者看来，这是“楼市后调控时代”的关键。一方面，“遇冷”的城市不能见好就收，而应在咬定“调控”不放松的基础上，积极探索如何利用好当前的窗口期，建立长效机制，促进楼市平稳健康发展。事实证明，单靠一个“限”字，难以从根本上遏制市场乱象，也难以释放真正的购房需求，还是需要综合施策。比如，应加快完善不动产登记信息联网，推动信息共享和互通互认，使投机炒房者尽快“曝光”。同时，提高限购限贷等调控政策的实施效果，在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需，又能精准打击投机炒作需求，维护市场秩序。

另一方面，对“发烧”的城市，可考虑在“一城一策”基础上进行“区域协调施策”，提高调控实效，给发烧的楼市降温。不难发现，随着城市界限越来越模糊，区域概念强化，仅仅以行政边界实施的“一城一策”调控已无法适应市场变化。虽然有些“城市群调控场”的态势已然初具雏形，对区域市场整体回归理性产生了积极作用，但由于不同城市长期的行政分割，在协调程度、形成调控合力的能力以及政策科学性上还需进一步完善。如果缺乏新的调控视角和手段，没有进一步的“区域协调施策”，一二线城市原有的楼市乱象，便很有可能会在三四线城市重现，这是必须高度警惕和尽力防范的。

总之，楼市分化进入新周期，出现“遇冷”和“发烧”两种截然不同的态势，有喜也有忧。“遇冷”是成效，需要坚持;“发烧”是问题，需要解决。无论哪个，正视现实，保持楼市调控定力是关键。按照中央政治局会议要求，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制是抓手;因地制宜，打压投资投机需求，抑制泡沫，让市场退烧，让住房回归居住属性是目标。