年底房价或将回归年初水平

在今年3月开启的“最严调控季”中，北京的调控力度堪称“全国最严”。

中介人士也道出了目前市场的真实状态：“3·17新政”后，购房需求减少，看房量下降，业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房;业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。

从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落，虽然11月份的房价跌幅有所收窄，但房价持续回落的趋势依旧。

中原地产首席分析师张大伟分析，北京整体二手房价格调整非常明显，从4月开始到现在，6个月累计跌幅已经超过15%，部分区域房源价格降幅接近20%。

也正是由于房价实质性回落，使得部分购房人开始结束观望，出手购房。从数据上看，近几个月北京二手房市场实际的合同签订量和网签量有小幅增长，但依旧处于低谷，成交量在七八千套左右。

胡景晖预计，年底北京二手房价预计将回归到今年年初、去年年底的水平。经过9个多月的楼市调控，一季度房价的大幅上涨，基本在5月份以来的房价回落中被消化掉。

商贷支付比创年内最低

虽然近几个月成交量依然维持在七八千套左右，但购房人的支付方式结构已经发生转变。来自伟业我爱我家的数据显示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例为31.9%，商贷支付的比例为22.1%，市管公积金支付的比例为26.1%。

“使用商贷的人群比例已经从最初的过半降到了22%，创下了年内最低值。”胡景晖说，全款购房占比在6月份达到45%以后也是逐月减少，目前已减至三成。

他分析，自从北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上调银行贷款利率后，二手房交易中使用商业贷款的客户比例就逐步下降。剩下的购房者中，经济实力尚可的选择全款购买，经济实力较差、有公积金的就选择公积金，还有的选择通过其它方式筹措资金。总之，商业贷款在北京的二手房交易中已经不再是主要支付方式。

经历政策调控和市场盘整之后，目前北京二手房市场已鲜有投资投机需求，市场需求以首次置业的和需要换房的人群为主。虽然交易量处于低位，交易节奏也比较缓慢，但市场更加健康、平稳，高杠杆投资购房积累的风险大幅降低。