若房地产偿债高峰期遇上调控年，那么2018年，房企的日子或许比想象的更难过。如今看来，有境外融资渠道的房企忙着去境外找钱，没有这一融资渠道的房企，出现回流信托融资的迹象。

据克而瑞监测数据统计显示，2017年前个11月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。

克而瑞认为，2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分龙头企业融资力度较大所致，比如中国恒大、阳光城等企业。另外，其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降，这意味着，在融资环境日益收紧的情况下，中小房企可能面临资金危局。

境外融资规模扩大

2016年11月份以来，开发商的多种融资渠道被封堵，鉴于压低房地产行业杠杆率，降低金融系统性风险的考虑，境内融资渠道不再畅通。融资难遇上调控年，再加上销售回款低于预期，账上不再趴着可以拿去买理财产品的闲钱，偿债期迫近，调控没有放松信号。

种种迹象，让开发商嗅到了危险的气息。临近年底，不少房企都在忙着“找钱”，其中，借道海外融资是缓解资金压力的重要渠道。

事实上，在过去几年房企融资演变历史中，借道境外举债确实曾力挽狂澜，甚至数百亿元的永续债曾成就一个企业一跃成为行业龙头。

克而瑞称，据不完全统计显示，截至目前，2017年108家房企境外发债合计1993亿元人民币，占总融资额约两成，而2016年全年房企境外发债仅约626亿元人民币。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。另据克而瑞监测数据统计显示，今年前11个月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11个百分点，重新成为了房企的重要融资手段。

克而瑞分析认为，2016年由于国内融资环境宽松，企业更偏向于国内发债，境外发债的多为融资能力较强的规模房企，其中“TOP10房企”境外发债占比从2015年的31%大幅上涨到了2016年的53%。2017年由于信贷逐步收紧，扩张中的中型房企增加了境外发债，“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了38%，“TOP10房企”的比例则缩减到了36%。

然而，值得注意的是，这些境外的钱并不便宜。这些不便宜的钱最终将成为侵蚀房企利润的黑洞。

融资成本提升

当然，鉴于房企整体融资环境的收紧，融资成本随之提升。从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看，2017年新增融资成本均有所上升。

据克而瑞监测数据统计显示，2017年前11个月，108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%，与2016年全年相比，分别增加1.34个百分点、1.03个百分点及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松，融资成本也相对较低;但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩，融资成本也不断被抬高。

此外，克而瑞认为，境外发债融资成本增加最为明显，除了整体环境影响外，与发债企业的结构变化也有较大关联。

纵观近几年房企规模化发展路径可以看出，没有一家企业可以完全不谈规模发展而“放飞自我的”。盲目追求“规模化”发展，不注重有质量的增长，确实会让房企面临“温水煮青蛙”式的风险，但眼下的窘境是，投资者和资本并不会给房企时间去玩创新。毕竟，规模上一个台阶，意味着一家房企有大量货值，这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”，也是投资者和资本青睐的筹码。

鉴于这一发展模式，开发商不得不去举债扩张，尤其在城市化率逐渐提升，新房增量市场规模稳定的天花板下，中型房企为了守住自己的市场份额，不得不大笔举债去扩充规模。所以，我们看到，信贷收紧后，“TOP30-TOP50”的房企境外发债占比从2016年的8%增长到了今年的38%。

而获得这些钱的前提是，融资成本提高了。但更大的前提是，2018年马上来了，2015年借的公司债该还了，房子卖的又不如预期，只有借新债还旧债。而且，还需要开拓更多的渠道去融资。

克而瑞表示，随着金融市场的不断发展，传统融资渠道的逐步受限，房企除了辗转海外融资之外，还在国内积极拓展创新的融资方式。房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新融资方式不断涌现，房企的融资方式也越来越多元化，尤其是资产证券化。从2015年6月份万科发布了国内首只公募REITS后，资产证券化逐渐成为房企融资的一个突破口。通过资产证券化，不仅可以有效帮助企业盘活存量资产，提升资产和资源配置效率，还能为企业提供资金支持，因此也成为了融资市场收紧情况下房企融资的一重要手段。

可以预见的是，未来两年，偿债高峰期来临时，近三年拿地过猛和不惜代价拿高价地的中小房企，不排除有资金链断裂的风险。