房企抢食长租公寓万亿元蛋糕

资本支持规模扩张

4年前，北京首次购房者平均年龄30岁。时至今日，北京首次购房者平均年龄34岁。一线城市已经出现“有房者可置业，无房者难置业”的现象，加之房地产市场进入存量房时代，租赁市场的机会来了。

2017年以来，国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场，房地产经纪机构和房企争相抢食租赁市场的万亿元蛋糕，甚至多家标杆房企把这一业务板块定位为主航道业务之一。

华菁证券地产行业首席分析师周雅婷向《证券日报》等记者表示，在增量市场中，上市房企市值超过1万亿元，但按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场约5.3万亿元，其中至今为止仍未出现千亿元市值的公司，可见资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

2017年，可谓房地产租赁市场“元年”。据悉，根据克而瑞数据显示，TOP30的房企当中，已经有三分之一涉足长租公寓。

事实上，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业;另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

此外，在房地产企业对长租公寓虎视眈眈的背后，却也有盈利难的问题难以突破。一般来说，长租公寓项目的来源有租赁，也有企业自己拿地持有运营，但不管哪种方式，前期投入都较高，融资成本也高，加之盈利周期长，资产收益率低，导致盈利空间低，这些都是运营长租公寓的企业难以突破的问题。

不过，多数业内人士也都认为，前期盈利难是共性问题，但随着行业规模的扩大，后期盈利空间就会越来越大，融资窗口也会逐渐打开。而支撑这一盈利模式可以实现的前提是，开发商有足够的资金支持，市场有足够的买单量，这才能够培育这一市场良性发展。

说白了，规模扩张，要先有钱，助力来自资本。目前来看，2017年，资本对长租公寓比较青睐，但也呈现愈发理性的特征。

截至目前，租赁市场获得的最大一笔融资来自于招商蛇口。12月初，招商蛇口先后总计发行260亿元长租公寓资产证券化融资。此外，新派公寓、保利地产等也获得了不少数额的融资。

资本市场大门打开之后，长租公寓或许可以得到长足发展。但笔者认为，并不是每个城市都适合大量发展长租公寓，切入长租公寓领域的房企，虽是重塑这一市场格局的主要力量，但布局仍需谨慎。策划：张亮 张志伟 胡潇滢 袁元 贺骏 谢岚