各地应分类研究租赁型用地出让政策

北京市政协委员、国土资源部财务司司长

廖永林

住房市场租售并举时代来临，如何确保市场良性循环?北京市政协委员、国土资源部财务司司长廖永林1月21日在接受北京商报记者专访时表示，每个城市要根据发展阶段和市场容量研究制定土地出让政策、租金标准政策、政府补贴政策，并且培养一些租赁型企业，这才是落实租购并举的良性制度。

为更好贯彻租售并举，近期国土部部长姜大明表示，将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

廖永林认为，有条件的土地出让被看做是政府的外力支持，在一些房地产市场供求不平衡的城市，这是政府保障租赁市场的基础。“是否需要政府外力的支持，取决于供求的结合点以及绝大多数居民的心态，例如城市居民更倾向于购置自有房且有能力买房，那就不需要强调租赁市场。”

除了从土地的供给端予以保障外，政府补贴倾向于租赁市场也是鼓励手段之一。“政府补贴正在从以前的补砖头转变为补人头，而补人头也分为两种，一种是保障房系列的补贴，另一种则是市场租金，通过政府的调控来将租金控制在合理范围之内，从供地上向企业倾斜，这些都是变相的政府补贴，当然这是以不违背市场经济的规律为前提。”廖永林如是称。

在廖永林看来，租赁型企业最重要的能力并非出租房子，而是要有强大的融资功能。他指出，强大的融资功能来自于社会资金的信任，愿意把资金投入给这些租赁企业，而且相信能够取得可观的回报，前提是要有现金流和盈利，这就是要讲给社会资本的故事。“保证有持续性的稳定收入、长期回报才能让社会资本进来。”

政府应多元化分类调整

长租市场结构

北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市政府专家顾问

毛大庆

在九部门明确提出加快发展住房租赁市场半年后，长租市场的政策东风即将来到。北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市政府专家顾问毛大庆在1月21日接受北京商报记者专访时建议，北京市应根据城市特点，由政府主导、多元化分类调整长租市场结构，通过税收优惠、成本分担等政策扶持，形成由蓝领公寓、白领公寓、人才公寓等构成的多层次长租市场。

毛大庆认为，从近期的中央政策可以看出，长效机制的建立和稳固将成为2018年房地产市场的重点工作，在金融、土地、财税、投资、市场五个方面都需要一整套与之对应的调节与疏导机制。

“调整市场结构大致有三种手段，即供应主体多元化、保障渠道多元化和发展租赁市场。”毛大庆建议，北京市应加大对于长租公寓类产品的多元化市场开拓推动力度。“发展长租公寓的根本目的是为了稳定房地产市场结构，与其他一线城市相比，北京市对于长租公寓类产品的政策扶持力度仍有提升空间，并应着重倾向于三类客群：蓝领、白领，以及对于城市活力和创新力有明显带动作用的高端科技创新人才。”

首先，毛大庆建议，政府提前介入蓝领公寓的政策扶持和监管。可考虑提供适当的政策补贴，从居住层面扶持相关产业发展。其次，以白领公寓产品推动老旧房改造升级。尤其是在一线城市，其发展一方面降低了社会资源浪费，同时又能通过社会资产提升老旧房屋改造的效率。

最后，以人才公寓模式吸引高端创新型人才，采取政府主导与市场化运营相结合的模式，由房地产开发商或运营商提供标准化服务，通过产业园区配套建设、城中村改造项目等形式与政府合作，在运营的价格水平上，由政府分摊一部分成本，通过足够的价格竞争力保证城市和园区对于高端人才的吸引力。

可采取阶段性降税鼓励房企参与租赁市场

北京市政协委员、中央财经大学财税学院教授

刘桓

1月21日，北京市政协委员、中央财经大学财税学院教授刘桓在接受北京商报记者采访时表示，目前国家层面和主要城市都在力推“租售并举”新模式，考虑到开发商投入租赁市场资金回笼可能出现一定困难，建议财政部门可以通过阶段性降税、贷款贴息等帮助房企降低建设开发成本，从而鼓励租赁市场更平稳健康发展。

刘桓直言，要将租售并举落到实处，必须确保租售同权。在刘桓看来，一个健康的租赁市场应该由政府主导，“我国租赁市场之所以难以成型，就是因为租赁双方关系不稳定，房子一旦涨价，很多房东宁可违约也要‘赶走’老租户，以图用更高价寻找新租户，也就是说租赁关系全凭市场主导，这样的租赁市场并不稳定”。在他看来，要实现政府的主导力量，就需要确保政府手中拥有大量的租赁房源，这样的话一些租户如果在市场上受挫，找不到合适房源，就可以转而租住政府提供的住房，确保市场供需稳定、平衡。

据了解，去年7月，住建部等九部门联合印发通知，明确要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

作为租赁市场的重要参与方，此前有分析指出，对大部分房企而言，只租不售将限制现金流，而资金回笼周期的延长就可能加剧企业经营困难。对此，刘桓建议，财政部门可以通过多种方式帮助企业降低开发成本。“阶段性降税就是一项值得采纳的做法，以往房企开发销售住房需要缴纳11%的增值税，那么针对租赁房源开发，税务部门就可以考虑减按5%的税率向企业征收，让出的几个百分点税款就能帮助企业降成本”，刘桓进一步表示，贷款贴息、土地出让金优惠也是主管部门财政工具箱内可以亮出的工具。

北京商报记者阿茹汗张畅

责任编辑：李彦丽